Der Kauf einer Immobilie in Montenegro kann ein spannender, aber auch komplexer Prozess sein, insbesondere für Personen aus dem Ausland. Ganz gleich, ob Sie nach dem idealen Dauerwohnsitz, einem Ferienhaus am Meer, einer Kapitalanlage zur Vermietung oder einer langfristigen Immobilienabsicherung suchen: Es ist wichtig, vor Beginn Ihrer Suche die richtigen Grundlagen zu legen.
Im ersten Schritt sollten Sie Ihre Ziele klar definieren: Wünschen Sie sich eine Immobilie zur Eigennutzung, planen Sie Mieteinnahmen zu erzielen oder steht für Sie eine langfristige Kapitalanlage im Vordergrund? Wichtig ist zudem eine realistische Budgetplanung, die neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten wie Steuern, Gebühren, Notarkosten und eventuelle Renovierungen einbezieht.
Wenn Sie planen die Anschaffung finanzieren durch Kredit, denken Sie daran, dass sie Hypothekendarlehen in Montenegro Für Nichtansässige sind die Möglichkeiten eingeschränkter, daher ist es notwendig, sich im Vorfeld über die verfügbaren Optionen zu informieren. Neben den finanziellen Aspekten ist es wichtig, den gewünschten Lebensstil zu berücksichtigen – bevorzugen Sie eher das urbane Leben in Podgorica oder die Ruhe von Küstenstädten wie Kotorund Budva oder die idyllische Umgebung der montenegrinischen Berge?
Eine Möglichkeit, den Kaufprozess zu vereinfachen, besteht darin, zuverlässige Immobilienagenturen, die bei Recherchen, Rechtssicherheit und allen Behördengängen helfen können. Käufer in Montenegro können eine Zusammenarbeit mit Agentur Luxury Homes doo, von dem die Seite ein integraler Bestandteil ist immobilien.me. Diese Agentur ist seit mehr als 15 Jahren auf dem Immobilienmarkt präsent und wird geführt von Herr Niko Lakovic.
Luxury Homes doo bietet eine breite Palette von Wohn- und Anlageimmobilien, sowie professionelle Betreuung in allen Phasen des Kaufs. Kunden können besuchen real estate.me-Seite um das aktuelle Immobilienangebot in Montenegro zu erkunden und eine Option zu finden, die ihren Bedürfnissen entspricht.
Dieser Leitfaden führt Sie durch die wichtigsten Schritte beim Immobilienkauf in Montenegro und hilft Ihnen, fundierte Entscheidungen zu treffen und mögliche Hindernisse auf dem Weg zu vermeiden.
Recherche zum Immobilienmarkt in Montenegro
Nachdem Sie Ihre Ziele und Ihr Budget definiert haben, besteht der nächste Schritt im Immobilienkaufprozess in einer detaillierten Marktforschung. Montenegro bietet eine Vielzahl von Standorten, jeder mit seinen eigenen Besonderheiten, Preisen und gesetzlichen Bestimmungen. Mit der richtigen Recherche können Sie die ideale Immobilie finden, die Ihren Bedürfnissen entspricht, sei es eine Villa am Meer, eine Wohnung im Stadtzentrum oder ein Haus in ruhiger ländlicher Umgebung.
Forschungsregionen
Der montenegrinische Immobilienmarkt kann in mehrere Schlüsselregionen unterteilt werden, von denen jede einzigartige Merkmale und Vorteile aufweist:
- BudvaItalienische Riviera – Das beliebteste Touristenziel in Montenegro, bekannt für seine Luxusapartments und -villen, seine entwickelte Infrastruktur und seine hohen Immobilienpreise. Aufgrund seines Mietpotenzials ist es auch für Investoren attraktiv.
- Buchen Kotorska – Beinhaltet Kotor, Perast, Risan und umliegende Orte mit einem reichen historischen Erbe und einzigartigen Landschaften. Es ist ideal für alle, die eine authentische mediterrane Atmosphäre und eine ruhigere Umgebung suchen.
- Bar – Eine moderne Stadt mit einer Kombination aus Küsten- und Stadtleben, günstigeren Immobilienpreisen im Vergleich zu Budva und Kotor, und entwickelte Infrastruktur für das Leben das ganze Jahr über.
- Herceg Novi – Eine Stadt mit langer Tourismustradition, attraktiv durch die Nähe zu Kroatien und dem internationalen Flughafen in Tivat. Es bietet eine große Auswahl an Immobilien, von Wohnungen bis hin zu Luxusvillen.
- Ulcinj – Bekannt für seine langen Sandstrände und auf den Sommertourismus ausgerichtet. Die Immobilienpreise sind günstiger, der Markt ist jedoch mit besonderen Herausforderungen verbunden, darunter gesetzliche Regelungen zum Grundbesitz.
- Tivat – Ein schnell wachsendes Reiseziel mit Luxusprojekte mögen Porto MontenegroDas macht es attraktiv für Investoren und all jene, die einen hohen Lebensstandard anstreben.
- Podgorica – Die Hauptstadt Montenegros bietet einen stabilen Immobilienmarkt, im Vergleich zu Küstengebieten günstige Preise und eine gute Anbindung an den Rest des Landes.
- Nördliche Bergregionen – Regionen wie Žabljakai Kolašina erfreuen sich aufgrund des Wintertourismus und der Möglichkeit, in Berghütten und -wohnungen zu investieren, zunehmender Beliebtheit.
Markttrends
Vor einer Kaufentscheidung ist es wichtig, die Immobilienpreisentwicklung, die zu erwartenden Mietrenditen und zukünftige Bauprojekte im Auge zu behalten. Küstenregionen wie Budva und Tivat verzeichnen einen stetigen Preisanstieg, während Städte wie Barund Ulcinj ist noch besser erreichbar, hat aber Wachstumspotenzial. Darüber hinaus ist es wichtig, die saisonale Nachfrage nach Mietobjekten zu analysieren, da touristisch geprägte Regionen im Sommer hohe Umsätze erzielen, in der Nebensaison jedoch eine geringere Auslastung aufweisen können.
Rechtlicher Rahmen
Kauf einer Immobilie In Montenegro ist der Immobilienerwerb für ausländische Staatsbürger relativ einfach und zugänglich, allerdings ist es notwendig, sich mit den Eigentumsgesetzen vertraut zu machen. Ausländer können Wohnungen kaufen und Häuser ohne Einschränkungen, während es Grundstückskauf Vorbehaltlich bestimmter Regeln. Beim Kauf einer Immobilie müssen Sie außerdem die Grunderwerbsteuer und die Notargebühren berücksichtigen.
Der Kaufvertrag wird von einem Notar erstellt, der für die Region zuständig ist, in der sich die gewünschte Immobilie befindet.
Der Notar ist die einzige Institution, die für die Übertragung des Eigentums an den Käufer verantwortlich ist, nachdem er den Kaufvertrag unterzeichnet und dem staatlichen Kataster die erforderlichen Informationen übermittelt hat.
Darüber hinaus ermöglicht der Kauf einer Immobilie den Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung, was ein wichtiger Aspekt für diejenigen ist, die einen längerfristigen Aufenthalt in Montenegro planen.
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Verhandlungen und notwendige Überprüfung wichtiger Unterlagen
Wenn Sie die ideale Immobilie gefunden haben, müssen Sie vor dem Abschluss des Kaufs bestimmte Schritte befolgen. Dieser Prozess umfasst die Abgabe eines Angebots, die Verhandlung mit dem Verkäufer, den Abschluss eines Vorvertrags und die endgültige Formalisierung der Transaktion durch die Unterzeichnung eines Kaufvertrags.
Damit alles reibungslos und ohne rechtliche Unklarheiten abläuft, können Sie diesen Prozess über unsere Agentur abwickeln, die ihren Kunden Folgendes bietet: professionelle Unterstützung bei Verhandlungen, Koordination vertraglicher Verpflichtungen und Rechtsschutz.
Als Interessenvertreter präsentieren wir Ihnen nach der Auswahl der gewünschten Immobilie den endgültigen Preis, die Zahlungsbedingungen und stellen sicher, dass die Immobilie ist frei von allen Belastungen vor dem Abschluss eines Kaufs oder die Vorlage bestimmter Dokumente vor Vertragsabschluss.
Ihr Anwalt kann vor der Unterzeichnung des Vorvertrags und des eigentlichen Kaufvertrags alle notwendigen rechtlichen Prüfungen durchführen und Unterlagen einreichen.
Auf Wunsch empfiehlt Ihnen unsere Kanzlei gerne einen erfahrenen Rechtsanwalt, mit dem unsere Mandanten zusammenarbeiten.
Prüfung durch einen Anwalt
Ein auf Immobilienrecht spezialisierter Rechtsanwalt prüft den rechtlichen Status der Immobilie umfassend, bevor der Käufer den Restkaufpreis zahlt und formell das Eigentum übernimmt. Zu den wichtigsten Aspekten der Überprüfung gehören:
- Eintragung im Kataster – Der Rechtsanwalt prüft, ob die Immobilie ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen ist und der Verkäufer tatsächlich das Recht hat, darüber zu verfügen. Diese Informationen erhalten Sie bei Immobilienliste, herausgegeben von der Immobilienverwaltung von Montenegro.
- Erlaubnis – Der Käufer sollte sicherstellen, dass die Immobilie über alle erforderlichen Genehmigungen verfügt:
- Baugenehmigung – Bestätigt, dass die Anlage legal gebaut wurde.
- Nutzungserlaubnis – Es weist nach, dass die Anlage betriebssicher ist und die vorgeschriebenen technischen Anforderungen erfüllt.
- Städtebauliche Rahmenbedingungen – Es wird geprüft, ob das Grundstück für Wohn-, Gewerbe- oder andere Zwecke vorgesehen ist.
- Belastungen von Immobilien – Der Anwalt prüft, ob auf der Immobilie Hypotheken, Klagen, Schuldverschreibungen oder andere rechtliche Hindernisse lasten, die den Kauf erschweren könnten. Diese Informationen finden Sie auch in Immobilienliste.
- Bestehende Verträge – Wenn die Immobilie bereits vermietet ist oder ein Instandhaltungsvertrag besteht (z. B. bei Mehrfamilienhäusern mit Teilkosten), analysiert der Anwalt die bestehenden Verträge, damit Sie alle Pflichten kennen, die möglicherweise auf Sie als neuer Eigentümer zukommen.
Nachdem der Anwalt bestätigt hat, dass die Immobilie rechtlich einwandfrei und sicher zu erwerben ist, kann der Käufer mit dem nächsten Schritt fortfahren.
Geodätische Vermessung (optional)
Bei Immobilien, zu denen auch ein Grundstück gehört, empfiehlt es sich, einen Landvermesser zu beauftragen, der die genauen Grenzen und die Fläche des Grundstücks überprüft. Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn Sie ein Baugrundstück oder größere Grundstücke kaufen.
Eine geodätische Vermessung kann Folgendes umfassen:
- Vergleich der Katasterdaten mit der tatsächlichen Situation vor Ort.
- Prüfen Sie, ob das Gebäude oder Grundstück in Nachbargrundstücke hineinragt.
- Erstellung einer neuen geodätischen Vermessung, falls dies für spätere Um- oder Neubauten erforderlich ist.
Obwohl nicht zwingend erforderlich, kann eine geodätische Vermessung dazu beitragen, Streitigkeiten über Grundstücksgrenzen und Probleme bei möglichen zukünftigen Bauvorhaben zu vermeiden.
Sobald eine Einigung über die Kaufbedingungen erzielt wurde, können Sie den entsprechenden Vorvertrag vor einem zuständigen Notar unterzeichnen.
Vorvertrag und Hauptkaufvertrag
Der Vorvertrag legt die wesentlichen Bedingungen der Transaktion fest und dient als rechtlicher Rahmen vor dem endgültigen Kauf.
Ein Vorvertrag enthält in der Regel:
- Identifizierung von Käufer und Verkäufer
- Objektbeschreibung (Lage, Wohnfläche, Rechtsstatus sowie Angaben aus dem Kataster)
- Vereinbarter Kaufpreis
- Zahlungsbedingungen (Zahlungsweise und -bedingungen)
- Anzahlung (Kaution) – Normalerweise beträgt er etwa 10 % des Gesamtpreises der Immobilie, kann aber variieren. Durch eine Anzahlung wird sichergestellt, dass es beiden Parteien mit dem Kauf bzw. Verkauf ernst ist. Bei einer Stornierung durch den Käufer ohne triftigen Grund verbleibt die Anzahlung in der Regel beim Verkäufer; Im Falle einer Stornierung durch den Verkäufer ist dieser verpflichtet, den doppelten Betrag der Anzahlung zurückzuerstatten.
- Frist für die Unterzeichnung des Hauptvertrags – Die Vereinbarung erfolgt in der Regel innerhalb einer Frist von 30 bis 60 Tagen, kann jedoch länger dauern, wenn zusätzliche Prüfungen oder die Sicherung der Finanzierung erforderlich sind.
Bei der Unterzeichnung eines Vorvertrages kann Ihnen der zuständige Notar alle rechtlichen Fragen zum Rechtsgeschäft selbst beantworten.
Diese Phase stellt sicher, dass die Transaktion klar definiert ist und bereitet den Boden für den letzten Schritt – die Unterzeichnung des Hauptkaufvertrags.
Hauptkaufvertrag
Nach Abschluss aller rechtlichen Prüfungen wird der Kauf mit der Unterzeichnung des Hauptkaufvertrages abgeschlossen.
Grundlegende Merkmale des Vertrags:
- Es wird von einem Notar erstellt. – Das Dokument muss alle Bedingungen der Transaktion genau definieren, einschließlich Informationen über Käufer und Verkäufer, Beschreibung der Immobilie, Betrag und Zahlungsmethode, Fristen für die Eigentumsübertragung und Verantwortlichkeiten der Parteien.
- Vertragssprache – Der Hauptvertrag wird normalerweise auf Montenegrinisch verfasst, für ausländische Käufer kann jedoch eine Übersetzung bereitgestellt werden. In einigen Fällen kann ein Notar eine offizielle Übersetzung anfertigen oder eine übersetzte Version beglaubigen.
- Unterzeichnung beim Notar – Der Kaufvertrag wird beglaubigt durch Notar, was seine Rechtsgültigkeit garantiert. Der Notar überprüft vor der Unterzeichnung die Identität des Käufers und Verkäufers sowie das Einverständnis aller Parteien. Unsere Kollegen beraten Sie gerne zu allen Aspekten dieses Prozesses und sind bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar anwesend.
Zahlung und Anmeldung
Nachdem der Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet wurde, sind noch wichtige letzte Schritte nötig, um offiziell Eigentümer einer Immobilie in Montenegro zu werden. Diese Phase umfasst die Zahlung des Kaufpreises, die Zahlung der Grunderwerbsteuer, die Eintragung ins Kataster sowie Formalitäten nach dem Kauf wie Versicherungen und Anschlüsse.
Zahlung
Die Zahlung für Immobilien in Montenegro erfolgt ausschließlich per Banküberweisung, aus Sicherheits- und rechtlichen Gründen.
Wichtige Schritte beim Bezahlen:
- Nach Vertragsunterzeichnung leistet der Käufer die Zahlung. der Restbetrag des Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers.
- Ein Notar kann Sondereinlagenkonto Der Käufer zahlt hierfür Geldbeträge ein, die dem Verkäufer erst nach der Eigentumsregistrierung freigegeben werden.
- Für internationale Käufer ist es wichtig zu prüfen Bankverfahren für Devisentransfers und stellen Sie sicher, dass es keine Einschränkungen beim Senden von Geld gibt.
Nach der Zahlung kann der Käufer mit der Zahlung der Grunderwerbsteuer fortfahren.
Grunderwerbsteuer
Der Käufer ist verpflichtet, Grunderwerbsteuer der nach folgendem Modell berechnet wird:
- Bei Immobilien im Wert von bis zu 150,000.00 € werden bis zu 3 % des Wertes gezahlt;
- Bei einem Immobilienwert von mehr als 150,000.01 € werden 4,500.00 € + 5 % auf den Betrag über 150,000.01 € gezahlt;
- Bei einer Immobilie im Wert von mehr als 500,000.01 € werden 22,000.00 € + 6 % auf den Betrag über 500,000.01 € gezahlt.
Steuerzahlungsverfahren:
- Der Notar übergibt den Kaufvertrag an die zuständige Steuerverwaltung, die den Wert der Immobilie schätzt.
- Auf Grundlage der Veranlagung erlässt die Steuerverwaltung Steuerbescheid die bezahlt werden muss.
- Der Käufer zahlt die Steuer auf das Konto der Steuerverwaltung innerhalb 30 Tage ab Vertragsunterzeichnung.
Notiz: Wenn Sie kaufen Neubau direkt vom Investorsind Sie von der Zahlung der Grunderwerbsteuer befreit
Schritte nach dem Kauf
Sobald die Registrierung abgeschlossen ist, ist es wichtig, einige zusätzliche Schritte zu unternehmen, um die Immobilie zu sichern und die vollständige Kontrolle darüber zu übernehmen.
- Einholung offizieller Eigentumsdokumente
- Grundbucheintragung als Nachweis, dass Sie der eingetragene Eigentümer sind.
- Steuerbescheid zur Bestätigung der gezahlten Steuer.
- Immobilienversicherung
- Es empfiehlt sich, Ihr Eigentum gegen mögliche Risiken (Feuer, Überschwemmung, Erdbeben, Einbruch) zu versichern.
- Es gibt mehrere Versicherungsgesellschaften, die Policen für Wohn- und Geschäftsgebäude.
- Anschlüsse (Strom, Wasser, Internet)
- Wenn Sie ein neues Haus kaufen, müssen Sie möglicherweise zusammenstellen neue Verträge mit Energieversorgern.
- Wenn Sie eine bereits genutzte Immobilie kaufen, ist es notwendig Bestehende Verbindungen auf Ihren Namen übertragen.
- Prüfen Sie die Bedingungen und erforderlichen Unterlagen für den Wechsel von Strom, Wasser, Internet und anderen Diensten.
Nach Abschluss aller dieser Schritte ist der Immobilienkaufprozess vollständig abgeschlossen und Sie können Ihr neues Zuhause oder Ihre Investition in Montenegro genießen.
Langfristige Verbindlichkeiten und Instandhaltung
Nachdem Sie den Kauf einer Immobilie in Montenegro erfolgreich abgeschlossen haben, ist es wichtig, sich mit den langfristigen Verpflichtungen vertraut zu machen, die mit dem Eigentum einhergehen. Zu diesen Pflichten zählen unter anderem die Zahlung von Steuern, eine eventuelle Miete, die Instandhaltung der Immobilie und die Möglichkeit, eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten.
Steuern
Immobilienbesitzer in Montenegro müssen zahlen jährliche Grundsteuer, deren Höhe abhängig ist von Schätzwert der Immobilie und Standorte.
- Steuer wird berechnet. jährlich und Bereiche von 0,1% zu 1% Marktwert der Immobilie.
- Die Kommunalverwaltung legt den genauen Steuersatz für jede Gemeinde fest.
- Porez na Eigentum kann bezahlt werden in mehreren Raten oder auf einmal, und bei Nichtzahlung können Strafen und Zinsen anfallen.
Es wird empfohlen, dass Besitzer regelmäßig überprüfen Steuerlösungen um Schulden und zusätzliche Kosten zu vermeiden.
Miete (falls zutreffend)
Wenn Sie planen, eine Immobilie zu vermieten, ist es wichtig, sich mit den damit verbundenen rechtlichen Bestimmungen und Pflichten vertraut zu machen.
- Mietanmeldung – Nach montenegrinischer Gesetzgebung muss die Vermietung von Immobilien (vor allem an Touristen) registriert werden bei lokale Tourismusorganisationen und Steuerbehörden.
- Zahlung der Steuer auf Einkünfte aus Veröffentlichungen – Eigentümer, die Immobilien vermieten, zahlen Steuer auf Einkünfte aus Veröffentlichungen, was bedeutet 9 % des Einkommens.
- Möglichkeit, eine Verwaltungsfirma zu beauftragen – Wenn Sie nicht in Montenegro leben, können Sie eine Firma beauftragen, Immobilienverwaltung, das sich um die Vermietung, Instandhaltung und Kommunikation mit den Gästen kümmert.
Durch die Einhaltung der gesetzlichen Verpflichtungen ist eine legale und rentable Vermietung ohne das Risiko von Geldbußen gewährleistet.
Wartung
Die regelmäßige Instandhaltung einer Immobilie ist entscheidend für den Erhalt ihres Wertes und ihrer Funktionalität.
- Planung des Wartungsbudgets – Es wird ein jährliches Budget für Reparaturen empfohlen, das je nach Art der Immobilie variieren kann.
- Nebenkosten – Eigentümer sind verantwortlich für Strom, Wasser, Internet, Müllabfuhr und andere Nebenkosten.
- Gemeinsame Kosten (für Wohnungen in Gebäuden) – Wenn Sie eine Wohnung in einem Gebäude kaufen, zahlen Sie möglicherweise gemeinsame Wartungskosten (Aufzug, Reinigungskraft, Gebäudesicherheit).
- Regelmäßige Inspektionen und Reparaturen – Überprüfung der Installationen, Behebung eventueller Feuchtigkeits-, Dach- oder Fassadenprobleme, um künftig höhere Kosten zu vermeiden.
Wenn Sie nicht oft in der Immobilie bleiben, können Sie mieten lokales Wartungsunternehmen, das Inspektionen durchführen und die Wartung für Sie verwalten kann.
Aufenthaltserlaubnis (falls zutreffend)
Immobilienbesitzer in Montenegro haben möglicherweise Anspruch auf befristete Aufenthaltserlaubnis, die einen legalen Daueraufenthalt ermöglicht.
- Aufenthaltserlaubnis aufgrund von Immobilieneigentum – Ausländische Staatsbürger, die Immobilien in Montenegro besitzen, können beantragen einjährige Aufenthaltserlaubnis, mit der Möglichkeit einer Verlängerung.
- Erforderliche Unterlagen für die Bewerbung:
- Kaufvertrag und Eigentumsnachweis (Immobilienzertifikat)
- Nachweis einer Krankenversicherung
- Nachweis der finanziellen Leistungsfähigkeit
- Registrierung des Wohnsitzes in Montenegro
- Das Verfahren zur Erteilung einer Genehmigung dauert mehrere Wochen., und die Genehmigung kann jedes Jahr erneuert werden.
Eine Aufenthaltserlaubnis führt nicht automatisch zur montenegrinischen Staatsbürgerschaft, aber sie ermöglicht leichterer Zugang zu Bankdienstleistungen, Krankenversicherung und langfristigem Aufenthalt ohne Visabeschränkungen.
Fazit
Der Kauf einer Immobilie in Montenegro ist nicht nur eine einmalige Investition, sondern eine langfristige Verpflichtung, die Planung und verantwortungsvolle Verwaltung erfordert. Die Zahlung von Steuern, die Instandhaltung der Immobilie und eine mögliche Vermietung sind wichtige Aspekte, die jeder Eigentümer berücksichtigen muss.
Wenn Sie einen längeren Aufenthalt in Montenegro planen, recherchieren Sie Optionen für Aufenthaltstitel kann ein zusätzlicher Vorteil des Immobilienbesitzes sein.
Mit der richtigen Verwaltung und Information kann Ihre Immobilie nicht nur zu einem Zuhause, sondern auch zu einer wertvollen Investition in die Zukunft werden.
Bitte kontaktieren Sie uns, um Ihr erstes kostenloses Beratungsgespräch zu vereinbaren. Sie können dies unter info@nekretnina.me tun.
