Kupovina nekretnine u Crnoj Gori može biti uzbudljiv, ali i složen proces, posebno za one koji dolaze iz inostranstva. Bilo da tražite idealan dom za stalni boravak, vikendicu uz more, investiciju s ciljem izdavanja ili dugoročnu imovinsku sigurnost, ključno je pravilno postaviti temelje pre nego što krenete u potragu.

Prvi korak je jasno definisanje vaših ciljeva – da li želite nekretninu za lično korišćenje, planirate li ostvarivati prihod od najma, ili je vaš primarni fokus na dugoročnoj investiciji? Takođe, važno je realno procijeniti budžet, uključujući ne samo kupoprodajnu cijenu, već i dodatne troškove poput poreza, taksi, notarskih usluga i potencijalnih renovacija.

Ako planirate finansirati kupovinu putem kredita, imajte na umu da su hipotekarni krediti u Crnoj Gori ograničeniji za nerezidente, pa je potrebno unaprijed istražiti dostupne opcije. Osim finansijskih aspekata, važno je razmisliti o željenom načinu života – da li više naginjete urbanom životu u Podgorici, miru primorskih gradova poput Kotora i Budve, ili pak idiličnom okruženju crnogorskih planina?

Jedan od načina da olakšate proces kupovine jeste angažovanje pouzdane agencije za nekretnine, koja može pomoći u pretrazi, pravnoj sigurnosti i svim administrativnim koracima. Kupci u Crnoj Gori mogu razmotriti saradnju sa agencijom Luxury Homes doo, čiji je sastavni deo stranica nekretnina.me. Ova agencija je prisutna na tržištu nekretnina više od 15 godina i vodi je gospodin Niko Laković.

Luxury Homes doo nudi širok spektar rezidencijalnih i investicionih nekretnina, kao i stručnu podršku u svim fazama kupovine. Klijenti mogu posetiti stranicu nekretnina.me kako bi istražili aktuelnu ponudu nekretnina u Crnoj Gori i pronašli opciju koja odgovara njihovim potrebama.

Ovaj vodič će vas provesti kroz ključne korake kupovine nekretnine u Crnoj Gori, pomažući vam da donesete informisane odluke i izbjegnete potencijalne prepreke na tom putu.

 Istraživanje tržišta nekretnina u Crnoj Gori

Nakon što definišete svoje ciljeve i budžet, sljedeći korak u procesu kupovine nekretnine je detaljno istraživanje tržišta. Crna Gora nudi raznolike lokacije, svaka sa svojim specifičnostima, cijenama i pravnim regulativama. Pravilnim istraživanjem možete pronaći idealnu nekretninu koja odgovara vašim potrebama, bilo da je riječ o primorskoj vili, stanu u urbanom centru ili kući u mirnom ruralnom okruženju.

Pogledaj i: Palata Zmajević u Perastu, dragulj barokne arhitekture i prilika za investitore koji prepoznaju istinski luksuz

Regioni za istraživanje

Crnogorsko tržište nekretnina može se podijeliti u nekoliko ključnih regija, od kojih svaka ima jedinstvene karakteristike i prednosti:

• Budvanska rivijera – Najpopularnija turistička destinacija u Crnoj Gori, poznata po luksuznim apartmanima i vilama, razvijenoj infrastrukturi i visokim cijenama nekretnina. Atraktivna je i za investitore zbog potencijala za izdavanje.
• Boka Kotorska – Obuhvata Kotor, Perast, Risan i okolna mjesta, s bogatim istorijskim nasleđem i jedinstvenim pejzažima. Idealna je za one koji traže autentičnu mediteransku atmosferu i mirnije okruženje.
• Bar – Moderan grad sa kombinacijom primorskog i urbanog života, pristupačnijim cijenama nekretnina u odnosu na Budvu i Kotor, te razvijenom infrastrukturom za život tokom cijele godine.
• Herceg Novi – Grad sa dugom tradicijom turizma, atraktivan zbog blizine Hrvatske i međunarodnog aerodroma u Tivtu. Nudi širok spektar nekretnina, od apartmana do luksuznih vila.
• Ulcinj – Poznat po dugim pješčanim plažama i orijentisan ka ljetnom turizmu. Cijene nekretnina su povoljnije, ali tržište ima specifične izazove, uključujući pravne regulative vezane za vlasništvo nad zemljištem.
• Tivat – Brzorastuća destinacija s luksuznim projektima poput Porto Montenegra, što ga čini primamljivim za investitore i one koji traže visoki životni standard.
• Podgorica – Glavni grad Crne Gore nudi stabilno tržište nekretnina, povoljne cijene u poređenju s primorskim područjima i dobru povezanost sa ostatkom zemlje.
• Sjeverni planinski predjeli – Regioni poput Žabljaka i Kolašina sve su popularniji zbog zimskog turizma i mogućnosti investiranja u planinske vikendice i apartmane.

Tržišni trendovi

Prije donošenja odluke o kupovini, važno je pratiti kretanje cijena nekretnina, očekivane prinose od izdavanja i buduće razvojne projekte. Primorska područja poput Budve i Tivta bilježe konstantan rast cijena, dok su gradovi poput Bara i Ulcinja još uvijek pristupačniji, ali s potencijalom za rast. Takođe, važno je analizirati sezonsku potražnju za izdavanje, jer turistički orijentisane regije nude visoke prihode tokom ljeta, ali mogu imati slabiju popunjenost van sezone.

Pravni okvir

Kupovina nekretnine u Crnoj Gori relativno je jednostavna i dostupna stranim državljanima, ali je neophodno upoznati se sa zakonima o vlasništvu. Stranci mogu kupovati stanove i kuće bez ograničenja, dok je kupovina zemljišta podložna određenim pravilima. Takođe, prilikom kupovine nekretnine potrebno je računati na porez na promet nekretnina  i notarske troškove.

Kupoprodajni ugovor sastavlja javni notar koji je zadužen za region u kojoj se nalazi željena nekretnina.

Notar predstavlja jedinu instituciju koja je zadužena za prijenos vlasništva na kupca nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora i koja dostavlja potrebnu informaciju Državnom katastru.

Dodatno, kupovina nekretnine omogućava dobijanje boravišne dozvole, što je važan aspekt za one koji planiraju dugoročni boravak u Crnoj Gori.

.

Pregovori i potrebna provjera važne dokumentacije

Nakon što ste pronašli idealnu nekretninu, potrebno je pratiti odredjene korake prije finalizacije kupoprodaje.  Ovaj proces obuhvata dostavljanje ponude, pregovore sa prodavcem, sklapanje predugovora i konačnu formalizaciju transakcije potpisivanjem kupoprodajnog ugovora.

Kako biste osigurali da sve teče glatko i bez pravnih nejasnoća, ovaj proces možete realizovati posredstvom naše agencije koja svojim klijentima pruža stručnu podršku u pregovorima, usklađivanju ugovornih obaveza i pravnoj zaštiti.

Zastupajući Vaše interese, nakon odabira željene nekretnine predstavićemo Vam konačnu cijenu, rokove i uslove plaćanja i osigurati da da nekretnina bude oslobođena svih tereta prije finalizacije kupovine ili da se određeni dokumenti dostave pre zaključenja ugovora.

Vaš advokat može izvršiti sve neophodne pravne provjere dostavljenje dokumentacije prije potpisivanja predugovora i samog kupoprodajnog ugovoira.

Ukoliko želite, naša agencija će Vam rado preporučiti iskusnog advokata sa kojim sarađuju naši klijenti.

Provjera od strane advokata

Advokat specijalizovan za nekretninsko pravo vrši sveobuhvatnu provjeru pravnog statusa nekretnine prije nego što kupac uplati ostatak kupoprodajne cijene i formalno preuzme vlasništvo. Ključni aspekti provjere uključuju:

• Upis u katastar – Advokat provjerava da li je nekretnina uredno uknjižena u katastarskim knjigama i da li prodavac zaista ima pravo raspolaganja njome. Ove informacije se mogu dobiti iz Lista nepokretnosti, koji izdaje Uprava za nekretnine Crne Gore.
• Dozvole – Kupac treba da se uvjeri da nekretnina posjeduje sve potrebne dozvole:
  • Građevinsku dozvolu – Potvrđuje da je objekat legalno izgrađen.
  • Upotrebnu dozvolu – Dokazuje da je objekat siguran za upotrebu i da ispunjava propisane tehničke uslove.
  • Urbanističke parametre – Provjerava se da li je zemljište predviđeno za stambenu, poslovnu ili neku drugu namjenu.
• Tereti na nekretnini – Advokat provjerava da li nekretnina ima aktivne hipoteke, sudske sporove, zabilježbe ili druge pravne prepreke koje mogu otežati kupovinu. Ove informacije se takođe nalaze u Listu nepokretnosti.
• Postojeći ugovori – Ako nekretnina već ima zakupce ili postoji ugovor o održavanju (npr. u stambenim kompleksima sa zajedničkim troškovima), advokat analizira postojeće ugovore kako biste znali sve obaveze koje eventualno preuzimate kao novi vlasnik.

Nakon što advokat potvrdi da je nekretnina pravno čista i sigurna za kupovinu, kupac može preći na sledeći korak.

 Geodetski pregled (Opcionalno)

Za nekretnine koje uključuju zemljište, preporučuje se angažovanje geodeta koji će provjeriti tačne granice i površinu zemljišta. Ovo je naročito važno ako kupujete plac za gradnju ili veće zemljišne parcele.

Geodetski pregled može uključivati:

• Upoređivanje katastarskih podataka sa stvarnim stanjem na terenu.
• Provjeru da li objekat ili parcela ulazi u susjedne posjede.
• Izradu novog geodetskog snimka ako je potrebno za buduće prenamjene ili gradnju.

Iako nije obavezan, geodetski pregled može pomoći u izbjegavanju sporova oko granica zemljišta i problema prilikom eventualne buduće gradnje.

Kada je dogovor o uslovima kupovine postignut, možete potpisati odgovarajući predugovor pred nadležnim notarem.

 Predugovor i glavni kupo-prodajni ugovor

Predugovor definiše ključne uslove transakcije i služi kao pravni okvir prije konačne kupovine.

Predugovor obično sadrži:

• Identifikaciju kupca i prodavca
• Opis nekretnine (lokacija, kvadratura, pravni status, kao i detalje iz Katastra)
• Dogovorenu kupoprodajnu cijenu
• Uslove plaćanja (način i rokovi isplate)
• Kaparu (depozit) – Standardno iznosi oko 10% od ukupne cijene nekretnine, ali može varirati. Kapara osigurava da obje strane ozbiljno pristupaju kupoprodaji. Ako kupac odustane bez opravdanog razloga, kapara obično ostaje prodavcu; ako prodavac odustane, obavezan je vratiti dupli iznos kapare.
• Rok za potpisivanje glavnog ugovora – Obično se dogovara u periodu od 30 do 60 dana, ali može biti duži ako su potrebne dodatne provjere ili obezbjeđenje finansiranja.

Pri potpisivanju predugovora, nadležni notar vam može odgovoriti na svako vaše pravno pitanje koje se odnosi na samo pravno djelo.

Ova faza osigurava da je transakcija jasno definisana i priprema teren za završni korak – potpisivanje glavnog kupoprodajnog ugovora.

Glavni kupoprodajni ugovor

Nakon što su sve pravne provjere obavljene, pristupa se finalizaciji kupovine potpisivanjem glavnog kupoprodajnog ugovora.

Osnovne karakteristike ugovora:

• Sastavlja ga notar – Dokument mora precizno definisati sve uslove transakcije, uključujući podatke o kupcu i prodavcu, opis nekretnine, iznos i način plaćanja, rokove prenosa vlasništva i odgovornosti strana.
• Jezik ugovora – Glavni ugovor se obično sastavlja na crnogorskom jeziku, ali se može obezbijediti prevod za strane kupce. U nekim slučajevima, notar može obezbijediti službeni prevod ili potvrditi prevedenu verziju.
• Potpisivanje kod notara – Kupoprodajni ugovor se ovjerava kod javnog notara, koji garantuje njegovu pravnu valjanost. Notar provjerava identitet kupca i prodavca, kao i saglasnost svih strana prije potpisivanja. Naše kolege će Vas rado posavetovati o svim aspektima ovog procesa I biti prisutni prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora kod notara.

Plaćanje i registracija

Nakon što je kupoprodajni ugovor potpisan kod notara, preostaju ključni završni koraci kako biste zvanično postali vlasnik nekretnine u Crnoj Gori. Ova faza uključuje uplatu kupoprodajne cijene, plaćanje poreza na prenos vlasništva, registraciju u katastru i post-kupovne procedure poput osiguranja i priključaka.

Plaćanje

Plaćanje nekretnine u Crnoj Gori se obavlja isključivo putem bankovnog transfera, iz sigurnosnih i zakonskih razloga.

Ključni koraci prilikom plaćanja:

• Nakon potpisivanja ugovora, kupac izvršava uplatu preostalog iznosa kupoprodajne cijene na račun prodavca.
• Notar može imati poseban depozitni račun na koji kupac uplaćuje sredstva, koja se oslobađaju prodavcu tek nakon registracije vlasništva.
• Za međunarodne kupce, važno je provjeriti bankarske procedure za devizne transfere i osigurati da nema ograničenja u slanju novca.

Nakon što se izvrši uplata, kupac može preći na plaćanje poreza na prenos vlasništva.

Porez na prenos vlasništva

Kupac je obavezan da plati porez na prenos vlasništva koji se obračunava po sljedećem modelu:

• Za nekretninu koja košta do 150,000.00€  plaća se do 3% vrijednosti;
• Za nekretninu koja košta više od150,000.01€ plaća se 4,500.00€ + 5% na iznos preko 150,000.01€;
• Za nekretninu koja je vrijednija od 500,000.01€ plaća se 22,000.00€ + 6% na iznos iznad 500,000.01€

Postupak plaćanja poreza:

1. Notar dostavlja kupoprodajni ugovor nadležnoj poreskoj upravi, koja procjenjuje vrijednost nekretnine.
2. Na osnovu procjene, poreska uprava izdaje rješenje o iznosu poreza koji treba platiti.
3. Kupac plaća porez na račun poreske uprave u roku od 30 dana od potpisivanja ugovora.

Napomena: Ako kupujete novogradnju direktno od investitora, oslobodjeni ste plaćanja poreza na prenos nepokretnosti

Post-kupovni koraci

Po završetku registracije, važno je preduzeti nekoliko dodatnih koraka kako biste osigurali i u potpunosti preuzeli kontrolu nad nekretninom.

1. Dobijanje zvaničnih dokumenata o vlasništvu
   • List nepokretnosti iz katastra kao dokaz da ste registrovani vlasnik.
   • Poresko rješenje koje potvrđuje plaćeni porez.
2. Osiguranje nekretnine
   • Preporučuje se da osigurate nekretninu od potencijalnih rizika (požar, poplava, zemljotres, provala).
   • Postoji više osiguravajućih kompanija koje nude polise za stambene i poslovne objekte.
3. Priključci (struja, voda, internet)
   • Ako kupujete novogradnju, možda ćete morati da sklopite nove ugovore sa komunalnim preduzećima.
   • Ako kupujete nekretninu koja je već korišćena, neophodno je prebaciti postojeće priključke na svoje ime.
   • Provjerite uslove i dokumentaciju potrebnu za prebacivanje struje, vode, interneta i drugih usluga.

Nakon završetka svih ovih koraka, proces kupovine nekretnine je u potpunosti završen, i vi možete uživati u svom novom domu ili investiciji u Crnoj Gori.

Dugoročne obaveze i održavanje

Nakon što ste uspješno završili kupovinu nekretnine u Crnoj Gori, važno je da se upoznate sa dugoročnim obavezama koje dolaze sa vlasništvom. Ove obaveze uključuju plaćanje poreza, potencijalno iznajmljivanje, održavanje nekretnine i mogućnost dobijanja boravišne dozvole.

Porezi

Vlasnici nekretnina u Crnoj Gori su u obavezi da plaćaju godišnji porez na imovinu, čiji iznos zavisi od procijenjene vrijednosti nekretnine i lokacije.

• Porez se obračunava na godišnjem nivou i kreće se u rasponu od 0,1% do 1% tržišne vrijednosti nekretnine.
• Lokalna samouprava određuje tačnu poresku stopu za svaku opštinu.
• Porez na imovinu se može platiti u više rata ili odjednom, a neplaćanje može dovesti do kazni i kamata.

Preporučuje se da vlasnici redovno provjeravaju porezka rješenja kako bi izbjegli dugovanja i dodatne troškove.

Iznajmljivanje (ako je primjenjivo)

Ako planirate da nekretninu iznajmljujete, važno je da budete upoznati sa zakonskim regulativama i obavezama koje dolaze sa time.

• Registracija iznajmljivanja – Prema crnogorskom zakonu, iznajmljivanje nekretnine (posebno turistima) mora biti registrovano kod lokalne turističke organizacije i poreske uprave.
• Plaćanje poreza na prihod od izdavanja – Vlasnici koji iznajmljuju nekretninu plaćaju porez na prihod od izdavanja, koji iznosi 9% od prihoda.
• Opcija angažovanja menadžerske firme – Ako ne živite u Crnoj Gori, možete angažovati firmu za upravljanje nekretninom, koja se bavi iznajmljivanjem, održavanjem i komunikacijom sa gostima.

Poštovanje zakonskih obaveza osigurava da iznajmljivanje bude legalno i profitabilno, bez rizika od kazni.

Održavanje

Redovno održavanje nekretnine je ključno za očuvanje njene vrijednosti i funkcionalnosti.

• Planiranje budžeta za održavanje – Preporučuje se godišnji budžet za popravke, koji može varirati u zavisnosti od tipa nekretnine.
• Troškovi komunalnih usluga – Vlasnici su odgovorni za struju, vodu, internet, odvoz smeća i druge komunalne troškove.
• Zajednički troškovi (za stanove u zgradama) – Ako kupujete stan u zgradi, moguće je da ćete plaćati zajedničke troškove za održavanje (lift, čistač, osiguranje zgrade).
• Redovne inspekcije i popravke – Provjera instalacija, sanacija eventualnih problema sa vlagom, krovom ili fasadom kako biste izbjegli veće troškove u budućnosti.

Ako ne boravite često u nekretnini, možete angažovati lokalnu firmu za održavanje, koja može vršiti inspekcije i upravljati održavanjem umjesto vas.

Pročitajte i: Porto Montengro, Investicija i Lifestyle 2025

Boravišna dozvola (ako je primjenjivo)

Vlasnici nekretnina u Crnoj Gori mogu se kvalifikovati za privremenu boravišnu dozvolu, koja omogućava legalan dugoročni boravak.

• Boravišna dozvola na osnovu vlasništva nekretnine – Strani državljani koji posjeduju nekretninu u Crnoj Gori mogu aplicirati za jednogodišnju boravišnu dozvolu, sa mogućnošću obnavljanja.
• Dokumentacija potrebna za prijavu:
  • Kupoprodajni ugovor i dokaz o vlasništvu (List nepokretnosti)
  • Dokaz o zdravstvenom osiguranju
  • Dokaz o finansijskoj sposobnosti
  • Prijava prebivališta u Crnoj Gori
• Proces dobijanja dozvole traje nekoliko sedmica, a dozvola se može obnavljati svake godine.

Boravišna dozvola ne vodi automatski ka crnogorskom državljanstvu, ali omogućava lakši pristup bankarskim uslugama, zdravstvenom osiguranju i dugoročnom boravku bez viznih ograničenja.

Zaključak

Kupovina nekretnine u Crnoj Gori nije samo jednokratna investicija, već dugoročna obaveza koja zahtijeva planiranje i odgovorno upravljanje. Plaćanje poreza, održavanje nekretnine i potencijalno iznajmljivanje su ključni aspekti koje svaki vlasnik treba da uzme u obzir.

Ukoliko planirate dugoročni boravak u Crnoj Gori, istraživanje mogućnosti za boravišnu dozvolu može biti dodatna prednost vlasništva nad nekretninom.

Pravilnim upravljanjem i informisanjem, vaša nekretnina može postati ne samo dom, već i vrijedna investicija u budućnost.

Kontaktirajte nas rado kako bismo obavili prve, besplatne konsultacije koje možete rado zakazati na info@nekretnina.me.