Kod kupovine nekretnine jedno pitanje se gotovo uvek pojavi me\u0111u prvima – ko pla\u0107a porez na promet i da li je to uvek kupac. Kratak odgovor glasi: naj\u010de\u0161\u0107e kupac, ali ne u svakoj situaciji i ne po istom osnovu. Upravo tu nastaju skupe gre\u0161ke, posebno kada se kupuje stan, ku\u0107a ili investiciona nekretnina ve\u0107e vrednosti.<\/p>\n
Kod prometa nepokretnosti nije dovoljno znati samo cenu iz ugovora. Va\u017eno je razumeti da li se pla\u0107a porez na promet apsolutnih prava ili PDV, ko je poreski obveznik, kada nastaje obaveza i kako se odre\u0111uje poreska osnovica. Za kupce koji \u017eele sigurnu transakciju, to nije administrativna sitnica, ve\u0107 deo finansijskog planiranja.<\/p>\n
Kada se govori o tome ko pla\u0107a porez na promet nekretnina, u najve\u0107em broju slu\u010dajeva poreski teret snosi kupac. To va\u017ei kod kupovine nepokretnosti na sekundarnom tr\u017ei\u0161tu, odnosno kada se nekretnina ne kupuje direktno od investitora u re\u017eimu PDV-a, ve\u0107 od prethodnog vlasnika.<\/p>\n
Drugim re\u010dima, ako kupujete stan, ku\u0107u, apartman ili plac od fizi\u010dkog ili pravnog lica, a ta prodaja nije oporezovana PDV-om, tada se naj\u010de\u0161\u0107e obra\u010dunava porez na promet apsolutnih prava. U toj situaciji kupac je lice koje po pravilu snosi poresku obavezu.<\/p>\n
Ipak, ugovorne strane mogu me\u0111usobno urediti ko fakti\u010dki snosi tro\u0161ak, ali to ne zna\u010di da se automatski menja poreski obveznik prema dr\u017eavi. To je va\u017ena razlika. Jedno je ono \u0161to pi\u0161e u me\u0111usobnom dogovoru prodavca i kupca, a drugo je kako poreski propisi tretiraju konkretnu transakciju.<\/p>\n
Naj\u010de\u0161\u0107a situacija koja stvara zabunu jeste kupovina novogradnje. Ako kupujete nepokretnost od investitora i na tu prodaju se obra\u010dunava PDV, tada se ne pla\u0107a porez na promet apsolutnih prava po istom osnovu. U praksi to zna\u010di da kupac ne pla\u0107a oba nameta za isti promet.<\/p>\n
Zato je klju\u010dno ve\u0107 na po\u010detku proveriti pravni i poreski status nekretnine. Dve nekretnine mogu imati sli\u010dnu cenu i istu lokaciju, ali potpuno razli\u010dit poreski tretman. Jedna mo\u017ee ulaziti u re\u017eim PDV-a, a druga u re\u017eim poreza na promet. Za investitore i kupce premium nekretnina to direktno uti\u010de na ukupnu ra\u010dunicu kupovine.<\/p>\n
Kod novogradnje je zato va\u017eno znati da li je prodavac obveznik PDV-a i da li se konkretna prodaja tretira kao prva prodaja objekta. Tu nema prostora za pretpostavke. Ono \u0161to deluje kao \u201enov stan\u201d nije uvek nu\u017eno i poreski nov stan u smislu propisa.<\/p>\n
Pitanje ko pla\u0107a porez na promet ne mo\u017ee se posmatrati odvojeno od vrste nepokretnosti i statusa prodavca. Poreski tretman zavisi od toga da li se kupuje stan u starogradnji, apartman u turisti\u010dkom kompleksu, zemlji\u0161te, poslovni prostor ili objekat u izgradnji.<\/p>\n
Na primer, kod zemlji\u0161ta tako\u0111e mogu postojati razlike u tretmanu, naro\u010dito ako je re\u010d o gra\u0111evinskom zemlji\u0161tu i prodaji od strane lica koje posluje u sistemu PDV-a. Sli\u010dno va\u017ei i za poslovne prostore i investicione projekte. Zato univerzalni odgovor \u010desto nije dovoljan, iako osnovno pravilo jeste da kupac naj\u010de\u0161\u0107e snosi porez na promet kada nema PDV-a.<\/p>\n
Va\u017ean faktor je i procena poreske osnovice. Porez se ne mora nu\u017eno obra\u010dunati samo na cenu koju su strane upisale u ugovor. Poreski organ mo\u017ee utvr\u0111ivati tr\u017ei\u0161nu vrednost nepokretnosti ako proceni da ugovorena cena ne odgovara realnoj vrednosti. To je posebno zna\u010dajno kod atraktivnih lokacija, luksuznih stanova i vila, gde odstupanja mogu biti predmet dodatne kontrole.<\/p>\n
Visina poreza na promet apsolutnih prava odre\u0111uje se prema va\u017ee\u0107im propisima, a kupci \u010desto pogre\u0161e kada ra\u010dunaju tro\u0161ak samo okvirno. Nije dovoljno uzeti ogla\u0161enu cenu i dodati proizvoljan procenat. Potrebno je znati \u0161ta ulazi u osnovicu, da li postoji oslobo\u0111enje, da li je promet oporeziv po drugom osnovu i da li postoji element koji mo\u017ee uticati na poresko re\u0161enje.<\/p>\n
Upravo zato ozbiljna kupovina podrazumeva da se jo\u0161 pre potpisivanja ugovora napravi jasan pregled svih tro\u0161kova. Pored kupoprodajne cene, tu su \u010desto i notarski tro\u0161kovi, eventualni tro\u0161kovi overe, tro\u0161kovi upisa prava svojine, agencijska naknada ako postoji, kao i porez koji mo\u017ee biti jedna od najve\u0107ih dodatnih stavki.<\/p>\n
Kod nekretnina vi\u0161e vrednosti i mala procena \u201eodokativno\u201d mo\u017ee dovesti do velike razlike u bud\u017eetu. Kupac koji planira investiciju treba da zna svoju kompletnu izlaznu cenu, a ne samo cenu nekretnine.<\/p>\n
Ovde se naj\u010de\u0161\u0107e pravi pravna i prakti\u010dna zabuna. Poreski obveznik je lice koje zakon odre\u0111uje kao du\u017enika prema poreskom organu. Ali u ugovornoj praksi strane mogu navesti da odre\u0111eni tro\u0161ak snosi druga strana. To mo\u017ee imati poslovnog smisla u pregovorima, posebno kod transakcija ve\u0107e vrednosti.<\/p>\n
Recimo, prodavac mo\u017ee pristati da kroz korekciju kupoprodajne cene fakti\u010dki preuzme deo poreskog optere\u0107enja kako bi transakcija bila br\u017ee zaklju\u010dena. Me\u0111utim, takav dogovor mora biti jasno formulisan i uskla\u0111en sa propisima. Nejasne klauzule kasnije \u010desto postaju izvor spora.<\/p>\n
Zato se u ozbiljno vo\u0111enim kupoprodajama ne polazi od pretpostavke, ve\u0107 od precizne pravne provere. Naro\u010dito kada su u pitanju luksuzni stanovi, vile ili investicione nekretnine, svaka stavka u ugovoru mora biti postavljena tako da ne ostavlja prostor za razli\u010dita tuma\u010denja.<\/p>\n
Prva gre\u0161ka je pretpostavka da se porez uvek pla\u0107a na isti na\u010din. Kupac \u010duje da je \u201eporez 3 odsto\u201d ili da \u201eto re\u0161ava investitor\u201d, pa na osnovu toga planira bud\u017eet. U stvarnosti, poreski tretman zavisi od konkretne nepokretnosti i modela prodaje.<\/p>\n
Druga gre\u0161ka je oslanjanje isklju\u010divo na usmeni dogovor. Ako nije jasno navedeno ko snosi koji tro\u0161ak i po kom osnovu, kasnije dolazi do nesporazuma. To posebno dolazi do izra\u017eaja kada se pregovara o ukupnoj ceni i kada jedna strana smatra da je porez ve\u0107 \u201eura\u010dunat\u201d, a druga da nije.<\/p>\n
Tre\u0107a gre\u0161ka je zanemarivanje roka i procedure. Poreske obaveze ne postoje samo na papiru. One imaju svoje rokove, re\u0161enja i posledice ako se ne postupi pravilno. Ka\u0161njenja mogu doneti dodatne tro\u0161kove i nepotrebnu komplikaciju u zavr\u0161etku transakcije.<\/p>\n
\u010cetvrta gre\u0161ka je kupovina bez potpune provere dokumentacije. Ako dokumentacija nije uredna, pitanje poreza postaje samo jedan deo \u0161ireg problema. Zbog toga je u praksi najbezbednije voditi kupovinu tako da se istovremeno proveravaju pravni status nepokretnosti, osnov sticanja, eventualna optere\u0107enja i poreski okvir.<\/p>\n
Pre potpisivanja ugovora kupac treba da zna da li kupuje nekretninu koja podle\u017ee porezu na promet ili PDV-u, ko je formalni poreski obveznik, koja je procenjena ukupna vrednost tro\u0161kova i da li ugovor jasno ure\u0111uje raspodelu tro\u0161kova izme\u0111u strana.<\/p>\n
Jednako je va\u017eno proveriti da li je cena realno postavljena u odnosu na tr\u017ei\u0161te. Ako postoji zna\u010dajno odstupanje, mo\u017ee se otvoriti pitanje poreske osnovice. To ne zna\u010di da je svaka povoljnija kupovina problemati\u010dna, ali zna\u010di da cena treba da bude odbranjiva i dokumentovano utemeljena.<\/p>\n
Kupci koji ulaze u premium segment \u010desto gledaju lokaciju, pogled, standard gradnje i budu\u0107u vrednost nekretnine. To jesu klju\u010dni kriterijumi, ali poreska struktura transakcije zaslu\u017euje isti nivo pa\u017enje. Dobra kupovina nije samo atraktivna nekretnina, ve\u0107 i pravilno postavljen posao.<\/p>\n
Kod kupoprodaje nekretnina porez je samo jedna stavka, ali \u010desto otkriva koliko je ceo proces dobro vo\u0111en. Kada imate preciznu analizu od po\u010detka, znate \u0161ta kupujete, koliko vas to ukupno ko\u0161ta i koje obaveze vas \u010dekaju nakon ugovora. Tada odluka nije zasnovana na pretpostavci, ve\u0107 na kontroli.<\/p>\n
Upravo zbog toga ozbiljni kupci sve \u010de\u0161\u0107e tra\u017ee partnera koji razume i tr\u017ei\u0161nu i proceduralnu stranu transakcije. Nekretnina.me takav pristup gradi kroz posredovanje koje ne staje na predstavljanju oglasa, ve\u0107 kupcu daje jasnu sliku procesa i tro\u0161kova pre nego \u0161to donese odluku.<\/p>\n
Ako tra\u017eite precizan odgovor na pitanje ko pla\u0107a porez na promet, po\u0111ite od jedne jednostavne logike: ne postoji dobra kupovina bez jasne poreske slike. Kada je i taj deo unapred razja\u0161njen, mnogo je lak\u0161e fokusirati se na ono \u0161to je zaista va\u017eno – da izaberete nekretninu koja odgovara va\u0161im planovima, \u017eivotnom stilu i dugoro\u010dnoj vrednosti.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
\u0423\u0437\u043d\u0430\u0439\u0442\u0435, \u043a\u0442\u043e \u043f\u043b\u0430\u0442\u0438\u0442 \u043d\u0430\u043b\u043e\u0433 \u043d\u0430 \u043f\u0435\u0440\u0435\u0434\u0430\u0447\u0443 \u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u0438, \u043a\u043e\u0433\u0434\u0430 \u0432\u043e\u0437\u043d\u0438\u043a\u0430\u0435\u0442 \u043e\u0431\u044f\u0437\u0430\u043d\u043d\u043e\u0441\u0442\u044c, \u043a\u0430\u043a\u043e\u0432\u0430 \u0441\u0442\u0430\u0432\u043a\u0430 \u0438 \u0447\u0442\u043e \u0441\u043b\u0435\u0434\u0443\u0435\u0442 \u043f\u0440\u043e\u0432\u0435\u0440\u0438\u0442\u044c \u043f\u0435\u0440\u0435\u0434 \u043f\u043e\u043a\u0443\u043f\u043a\u043e\u0439 \u0438\u043b\u0438 \u043f\u0440\u043e\u0434\u0430\u0436\u0435\u0439.<\/p>","protected":false},"author":19,"featured_media":91558,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[],"class_list":["post-91557","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-blog"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nekretnina.me\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/91557","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nekretnina.me\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nekretnina.me\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nekretnina.me\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/users\/19"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nekretnina.me\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=91557"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nekretnina.me\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/91557\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nekretnina.me\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/media\/91558"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nekretnina.me\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=91557"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nekretnina.me\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=91557"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nekretnina.me\/ru\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=91557"}],"curies":[{"name":"WP","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}