Kupac razmatra stan od 72.000 eura, na tra\u017eenoj lokaciji, sa idejom da ga odmah stavi u zakup. Na papiru, takva odluka \u010desto djeluje jednostavno. U praksi, primjer kupovine stana za izdavanje pokazuje da rezultat ne zavisi samo od cijene i kirije, ve\u0107 od mnogo sitnijih odluka koje prave razliku izme\u0111u stabilnog prihoda i investicije koja stalno tra\u017ei dodatni novac.<\/p>\n
Kod nekretnine za izdavanje nije dovoljno pitati samo: koliko ko\u0161ta i koliko mo\u017ee da se izda. Pravo pitanje glasi: koliki je neto prinos nakon svih tro\u0161kova, koliko je zakup odr\u017eiv tokom godine i da li lokacija ima dugoro\u010dnu tr\u017ei\u0161nu podr\u0161ku. Upravo tu se naj\u010de\u0161\u0107e vidi razlika izme\u0111u kupovine vo\u0111ene emocijom i kupovine vo\u0111ene strategijom.<\/p>\n
Uzmimo konkretan model. Investitor kupuje jednosoban stan od 45 kvadrata u urbanom dijelu grada, u zgradi novije gradnje, sa liftom i parking mjestom koje nije gara\u017eno, ali je upotrebljivo. Kupoprodajna cijena iznosi 72.000 eura. Dodatno, kupac ra\u010duna na tro\u0161kove notara, eventualne administrativne izdatke, osnovno opremanje i manja prilago\u0111avanja stana za zakup.<\/p>\n
Ako je stan ve\u0107 u dobrom stanju, opremanje mo\u017ee biti racionalno i funkcionalno, bez pretjerivanja. Recimo da za namje\u0161taj, bijelu tehniku, rasvjetu, zavjese i sitne zavr\u0161ne detalje izdvoji jo\u0161 8.000 do 10.000 eura. Ukupan ulaz tada nije 72.000, ve\u0107 pribli\u017eno 81.000 do 83.000 eura.<\/p>\n
To je prva ta\u010dka na kojoj mnogi investitori pogrije\u0161e. Gledaju samo ogla\u0161enu cijenu nekretnine, a zanemare tro\u0161ak pripreme stana za tr\u017ei\u0161te. Ako je cilj izdavanje, stan mora biti konkurentan ve\u0107 na prvim fotografijama i prvom obilasku. Prosje\u010dno opremljen stan na dobroj lokaciji mo\u017ee pro\u0107i solidno. Lo\u0161e opremljen stan na istoj lokaciji obi\u010dno tra\u017ei ni\u017eu kiriju i du\u017ee ostaje prazan.<\/p>\n
Pretpostavimo da takav stan mo\u017ee da se izdaje za 500 eura mjese\u010dno na du\u017ei rok. Godi\u0161nji bruto prihod bio bi 6.000 eura. Na prvi pogled, to djeluje pristojno. Kada se taj prihod uporedi sa ukupnim ulaganjem od, recimo, 82.000 eura, bruto prinos iznosi oko 7,3 odsto godi\u0161nje.<\/p>\n
Me\u0111utim, bruto prinos nije isto \u0161to i stvarni povrat. Potrebno je ura\u010dunati periode bez zakupca, teku\u0107e odr\u017eavanje, povremene popravke, mogu\u0107e osvje\u017eavanje namje\u0161taja i tro\u0161ak posredovanja ako ne vodite zakup samostalno. Ako ostavite konzervativnu rezervu od 800 do 1.000 eura godi\u0161nje za sve te stavke, neto prihod se spu\u0161ta na oko 5.000 do 5.200 eura.<\/p>\n
U tom slu\u010daju, neto prinos je bli\u017ei rasponu od 6 do 6,3 odsto. Za mnoge investitore to i dalje mo\u017ee biti veoma korektno, posebno ako nekretninu posmatraju kao kombinaciju prihoda i o\u010duvanja kapitala. Ali smisao kupovine zavisi od profila kupca. Nekome je to stabilan rezultat. Nekome nije dovoljno atraktivan ako je glavni cilj br\u017ei rast novca.<\/p>\n
Ovakav primjer kupovine stana za izdavanje ima nekoliko jakih strana. Ulazna cijena je relativno pregledna, stan je jednostavan za tr\u017ei\u0161te, a ciljna grupa zakupaca je \u0161iroka – samci, mladi parovi, zaposleni profesionalci, pa i manja doma\u0107instva. To zna\u010di da je likvidnost zakupa obi\u010dno bolja nego kod veoma velikih ili veoma specifi\u010dnih stanova.<\/p>\n
S druge strane, rizik je u tome \u0161to jednosobni stanovi \u010desto imaju najve\u0107u konkurenciju. Ako se u istom mikrolokalitetu pojavi vi\u0161e sli\u010dnih jedinica, zakupnina mo\u017ee stagnirati. Tako\u0111e, iako novogradnja \u010desto donosi manji tro\u0161ak odr\u017eavanja u prvim godinama, to ne zna\u010di da je svaka novogradnja automatski dobra investicija. Kvalitet gradnje, upravljanje zgradom, tro\u0161kovi odr\u017eavanja zajedni\u010dkih prostora i realna potra\u017enja za tom adresom ostaju presudni.<\/p>\n
Zato nije dovoljno kupiti stan koji je nov. Potrebno je kupiti stan koji je tr\u017ei\u0161no odr\u017eiv.<\/p>\n
Prva stvar je struktura potra\u017enje. Ako planirate dugoro\u010dni zakup, va\u017enije je da u blizini postoje sadr\u017eaji i infrastruktura koju zakupci svakodnevno koriste nego da zgrada izgleda impresivno na promotivnim renderima. Blizina poslovnih zona, saobra\u0107ajna povezanost, prodavnice, \u0161kole, mirniji ulaz i prakti\u010dan raspored stana \u010desto vrijede vi\u0161e od luksuznih detalja koji ne donose ve\u0107u kiriju.<\/p>\n
Druga stvar je mikrolokacija. Dvije zgrade u istom naselju ne nose nu\u017eno isti investicioni potencijal. Jedna mo\u017ee imati bolji pristup, vi\u0161e svjetla, manje buke i zdraviju strukturu zakupaca. Druga mo\u017ee izgledati jeftinije pri kupovini, ali biti slabija kada do\u0111e trenutak izdavanja.<\/p>\n
Tre\u0107a stvar je pravna i tehni\u010dka sigurnost<\/a>. Investitor koji kupuje radi prihoda mora imati potpuno jasan status nekretnine. Uredna dokumentacija, provjerena svojina, uskla\u0111enost stvarnog stanja i evidencije, kao i razumijevanje svih obaveza prije zaklju\u010denja kupovine, nijesu formalnost. To je osnova za sigurnu investiciju.<\/p>\n Sasvim druga ra\u010dunica va\u017ei kada se kupuje stan u premium projektu ili na izrazito tra\u017eenoj lokaciji. Tu je ulaz znatno ve\u0107i, ali i profil zakupca mo\u017ee biti kvalitetniji, sa manjom vjerovatno\u0107om problema u naplati i ve\u0107om spremno\u0161\u0107u da plati za komfor, sigurnost i reputaciju adrese.<\/p>\nPrimjer kupovine stana za izdavanje ako ciljate vi\u0161i segment<\/h2>\n