Ko kupuje nekretnine u Crnoj Gori? Realna analiza kupaca, motivacija i trendova

Crnogorsko tržište nekretnina posljednjih godina privlači sve veću pažnju domaćih i stranih investitora. Uz spektakularnu obalu, rastuću turističku potražnju i povoljan zakonski okvir, Crna Gora je postala jedna od najpoželjnijih destinacija za ulaganje u nekretnine u Jadranskom regionu. U ovom članku analiziramo ko zapravo kupuje nekretnine u Crnoj Gori — koje demografske grupe dominiraju, koje su njihove motivacije i koji su aktuelni trendovi na tržištu. Ovaj vodič će vam pomoći da bolje razumijete profil investitora, njihove ciljeve i kako se tržište mijenja u 2025/2026. godini.

Udio stranih i domaćih kupaca na tržištu nekretnina u Crnoj Gori

Prema podacima Centralne banke Crne Gore i tržišnim analizama, strani kupci su odgovorni za veliki dio volumena transakcija na tržištu nekretnina u zemlji. Tokom posljednjih nekoliko godina, strani državljani su kupili nekretnine u Crnoj Gori u vrijednosti od oko 1,5 milijardi eura, što pokazuje snažan interes iz inostranstva.  Podaci pokazuju da su stranci kupili čak oko dvije trećine svih ponuda na tržištu u periodu 2023–2024. godine, dok su domaći kupci — građani Crne Gore — i dalje aktivni, ali zauzimaju manji udio u ukupnim ulaganjima.  Ovo je direktna posljedica globalizacije tržišta, mobilnosti kapitala i atraktivnosti Crne Gore kao destinacije za odmor, život i investicije. Analize pokazuje da je interesovanje stranaca za kupovinu nekretnina u prethodnih pet godina povećano za četiri puta. Stranci koji su prva tri mjeseca ove godine kupili najviše nekretnina u Crnoj Gori bili su ponovo građani i kompanije iz Srbije u vrednosti od 19,2 miliona evra. Na drugom mjestu u prvom trimestru ove godine su bile investicije iz Turske za 16 miliona evra, potom slijede SAD sa 13,8 miliona evra, Njemačka sa 11,5 miliona evra, Kipar sa 5,3 miliona evra, Rusija sa 4,7 miliona evra, UAE sa 4,4 miliona, Švajcarska sa 3,8 miliona evra, Velika Britanija sa 3,3 miliona evra, Poljska, Češka i Ukrajina sa 2,3 miliona evra i 1,9 miliona evra iz BiH.

Ko su glavni strani kupci nekretnina u Crnoj Gori

Državljani Srbije

Najveću grupu stranih kupaca na crnogorskom tržištu čine Državljani Srbije. Prema podacima iz perioda 2021–2024, kupci iz Srbije investirali su oko 230 miliona eura u crnogorske nekretnine — najviše u odnosu na sve ostale zemlje. Razlozi njihove visoke potražnje su višestruki:

• Geografska blizina i kulturne sličnosti,
• Laka dostupnost i jednostavna administrativna procedura,
• Povremeno korišćenje nekretnina za ličnu upotrebu ili izdavanje,
• Investicije u zemljište i stanove na obali, pogotovo u Budvi, Kotoru i Tivtu.

Serijski investitori često traže pristupačne nekretnine koje se mogu koristiti kao druga kuća na moru ili za izdavanje tokom sezone, dok dio kupaca ulaže u zemljište za buduću gradnju i razvoj.

Građani Rusije

Druga velika grupa kupaca nekretnina u Crnoj Gori su ruski investitori. Iako je njihov interes nešto opao u posljednje vrijeme, Rusi su tokom 2021–2023. uložili više od 200 miliona eura u crnogorsko tržište.  Rusi tradicionalno favorizuju nekretnine na crnogorskoj obali — pogotovo luksuzne apartmane i vile u Budvi, Herceg Novom i Boki Kotorskoj — i vide Crnu Goru kao sigurnu lokaciju za očuvanje kapitala i život tokom dijela godine.

Evropski kupci (Njemačka, ostatak EU)

Među kupcima su i građani zemalja Evropske unije, pri čemu je Njemačka posebno zastupljena. Tokom perioda 2021–2024. Nijemci su investirali oko 180 miliona eura u crnogorske nekretnine, iako se njihov interes u posljednje vrijeme malo smanjuje.  Oni najčešće kupuju:

• Sekundarne stanove na obali,
• Vikendice i apartmane za odmor,
• Nekretnine sa potencijalom za dugoročno iznajmljivanje,
• Objekte srednjeg do visokog standarda.

EU kupci su važna grupa jer često kombinuju investicione motive sa ličnim planovima — prelaskom na život u mediteranskoj klimi, korišćenjem Europe-bliske lokacije i potencijalnim budućim članstvom Crne Gore u EU. 

Investitori iz Turske i SAD

U posljednjih nekoliko godina došlo je do rasta interesovanja investitora iz Turske i Sjedinjenih Američkih Država. Prema podacima iz 2024, Turska bilježi povećani volumen ulaganja, dok američki kupci zauzimaju značajno mjesto među top pet investitora.  Ove grupe često kupuju nekretnine u luksuznom segmentu i nekretnine sa visokim potencijalom za kratkoročni najam, naročito na popularnim primorskim destinacijama.

Ostale nacionalnosti

Pored glavnih grupa, tu su i kupci iz zemalja kao što su:

• Švajcarska — značajan rast interesa,
• Ukrajina i Velika Britanija,
• Bosna i Hercegovina i druge balkanske zemlje,
• Ujedinjeni Arapski Emirati.

Ove grupe često traže nekretnine za ljetovanje, penzionerski život, investicije ili život van matične zemlje.

Motivacije kupaca nekretnina: Zašto se kupuje nekretnina u Crnoj Gori?

Investicioni povrat (ROI)

Jedan od glavnih motiva stranih i domaćih kupaca jeste povrat ulaganja kroz najam. Crna Gora nudi visoke stope zauzetosti u sezoni, posebno uz obalu — Budva, Kotor, Tivat — što čini ulaganje u nekretnine privlačnim za investitore koji žele dugoročne prihode.

Druga kuća na moru

Mnogi kupci, posebno iz EU i Balkana, koriste kupovinu nekretnine kao drugi dom ili ljetnju rezidenciju. Pristup moru, mediteranski stil života i blizina njihovih matičnih država čine Crnu Goru idealnom lokacijom.

Sigurna investicija i očuvanje kapitala

Nekretnine se često smatraju sigurnim utočištem za kapital — posebno u geopolitički neizvjesnim vremenima. Strani investitori vide Crnu Goru kao stabilnu i atraktivnu destinaciju gdje njihova imovina može rasti u vrijednosti tokom vremena.

Potencijal članstvo u EU 

Crna Gora je kandidat za članstvo u Evropskoj uniji, što povećava povjerenje investitora. Očekuje se da bi punopravno članstvo moglo dodatno povećati vrijednost nekretnina i otvoriti nova tržišta. 

Lični i lifestyle razlozi

Za neke kupce — posebno one iz sjeverne Evrope — motiv nije samo investicija, već i životni stil:

• mediteranska klima,
• prelijepa priroda,
• sigurnost i mirniji tempo života.

 

Trendovi koji oblikuju tržište kupaca u 2025/2026

Rast potražnje i diverzifikacija investitora u nekretnine

Tržište se sve više diverzifikuje, jer novi investitori iz Turske, SAD i šire dolaze na scenu — ne samo iz Europe i regiona. 

Promjene u udjelu tradicionalnih grupa

Interesovanje Rusa i Nijemaca opada, dok se interesovanje investitora iz Turske i SAD povećava u strukturi kupaca. 

Fokus na luksuz i premium nekretnine

Sve više kupaca traži premium nekretnine — luksuzne apartmane, vile sa pogledom na more, ekskluzivne projekte u Tivtu i Boki Kotorskoj.

Zaključak — Ko kupuje nekretnine u Crnoj Gori i zašto?

Crnogorsko tržište nekretnina privlači širok spektar kupaca — od susjednih Balkanskih država, preko Zapadne Evrope, do investitora iz Turske i SAD. Glavni motivi kupovine uključuju investicioni povrat kroz najam, očuvanje kapitala, životni stil uz more i očekivanja o budućem rastu vrijednosti nekretnina. Dakle, ko kupuje nekretnine u Crnoj Gori danas, i zašto? Dominantne grupe kupaca trenutno su:

• Državljani Srbije — najveći strani kupci u posljednjih nekoliko godina.
• Rusi i ranije jaki investitori, sada s donekle opadajućim interesom.
• EU građani, naročito iz Njemačke.
• Turski i američki investitori s rastućom potražnjom.

Sa ovakvom strukturom kupaca i motivacijama, tržište nekretnina u Crnoj Gori ostaje dinamično, atraktivno i perspektivno, posebno za one koji gledaju na nekretnine kao dugoročno ulaganje. Ako planirate kupovinu nekretnine u Crnoj Gori — bilo za investiciju ili život — razumijevanje ovih trendova na tržištu nekretnina na ovoj vrućoj mediteranskoj destinaciji pomoći će vam da donesete najbolju odluku u 2026. godini. Ako želite da istražite ponudu nekretnina u Crnoj Gori sa lokalnim stručnjacima za nekretnine, da upoznate stručni tim koji poznaje svaku lokaciju od Kolašina do golf resorta, Luštica Bay i da uz profesionalnu podršku pronađete idealnu nekretninu, posjetite našu kancelariju u Mediteranskoj ulici u Budvi ili nas kontaktirajte. Naš tim pružiće vam potpunu podršku u procesu kupovine i investiranja, uz jasne savjete, tržišne uvide i personalizovanu selekciju najboljih opcija dostupnih na tržištu.