Кто покупает недвижимость в Черногории? Реалистичный анализ покупателей, их мотивов и тенденций.

В последние годы рынок недвижимости Черногории привлекает все большее внимание как отечественных, так и зарубежных инвесторов. Благодаря живописному побережью, растущему туристическому спросу и благоприятной правовой базе, Черногория стала одним из самых привлекательных направлений для инвестиций в недвижимость в Адриатическом регионе. В этой статье мы анализируем, кто на самом деле покупает недвижимость в Черногории — какие демографические группы преобладают, каковы их мотивы и каковы текущие тенденции на рынке. Это руководство поможет вам лучше понять профиль инвесторов, их цели и то, как рынок изменится в 2025/2026 году.

Доля иностранных и отечественных покупателей на рынке недвижимости Черногории

Согласно данным Центрального банка Черногории и анализу рынка, значительная часть сделок на рынке недвижимости страны приходится на иностранных покупателей. За последние несколько лет иностранные граждане приобрели в Черногории недвижимость на сумму около 1,5 миллиарда евро, что свидетельствует о высоком интересе со стороны зарубежных покупателей.  Данные показывают, что в период 2023-2024 годов иностранцы приобрели до двух третей всех предложений на рынке, в то время как отечественные покупатели — граждане Черногории — по-прежнему активны, но занимают меньшую долю в общем объеме инвестиций.  Это прямое следствие глобализации рынка, мобильности капитала и привлекательности Черногории как места для отдыха, жизни и инвестиций. Анализ показывает, что интерес иностранцев к покупке недвижимости за последние пять лет вырос в четыре раза. Иностранцы, купившие больше всего недвижимости в Черногории за первые три месяца этого года, снова оказались гражданами и компаниями из Сербии на сумму 19,2 миллиона евро. На втором месте в первом квартале этого года оказались инвестиции из Турции на сумму 16 миллионов евро, за ними следуют США с 13,8 миллиона евро, Германия с 11,5 миллиона евро, Кипр с 5,3 миллиона евро, Россия с 4,7 миллиона евро, ОАЭ с 4,4 миллиона, Швейцария с 3,8 миллиона евро, Великобритания с 3,3 миллиона евро, Польша, Чехия и Украина с 2,3 миллиона евро, а также Босния и Герцеговина с 1,9 миллиона евро.

Кто являются основными иностранными покупателями недвижимости в Черногории?

Граждане Сербии

Наибольшую группу иностранных покупателей на черногорском рынке составляют граждане Сербии. По данным за период 2021-2024 годов, покупатели из Сербии инвестировали в черногорскую недвижимость около 230 миллионов евро — это самый высокий показатель по сравнению со всеми другими странами. Причины высокого спроса многочисленны:

• Географическая близость и культурное сходство.
• Легкая доступность и простая административная процедура.
• Периодическое использование недвижимости в личных целях или для сдачи в аренду.
• Инвестиции в земельные участки и квартиры на побережье, особенно в Будве, Которе и Тивате.

Серийные инвесторы часто ищут доступную недвижимость, которую можно использовать в качестве второго дома на берегу моря или сдавать в аренду в сезон, в то время как некоторые покупатели инвестируют в землю для будущего строительства и развития.

Граждане России

Еще одна крупная группа покупателей недвижимости в Черногории — это российские инвесторы. Хотя в последнее время их интерес несколько снизился, в период с 2021 по 2023 год россияне инвестировали в черногорский рынок более 200 миллионов евро.  Россияне традиционно отдают предпочтение недвижимости на черногорском побережье — особенно элитным апартаментам и виллам в Будве, Герцег-Нови и Бока-Которской — и рассматривают Черногорию как безопасное место для сохранения капитала и проживания там часть года.

Европейские клиенты (Германия, остальная часть ЕС)

Среди покупателей есть и граждане стран Европейского союза, где Германия представлена ​​особенно широко. В период 2021–2024 годов немцы инвестировали в черногорскую недвижимость около 180 миллионов евро, хотя в последнее время их интерес к ней несколько снизился.  Чаще всего они покупают:

• Дополнительные апартаменты на побережье,
• Коттеджи и апартаменты для отдыха,
• Недвижимость с потенциалом для долгосрочной аренды.
• Удобства среднего и высокого уровня.

Покупатели из ЕС представляют собой важную группу, поскольку они часто сочетают инвестиционные мотивы с личными планами — переездом к жизни в средиземноморском климате, использованием преимущества близости к Европе и потенциальным будущим членством Черногории в ЕС. 

Инвесторы из Турции и США

В последние несколько лет наблюдается рост интереса со стороны инвесторов из Турции и США. Согласно данным за 2024 год, Турция зафиксировала увеличение объема инвестиций, при этом американские покупатели занимают значительное место среди пяти крупнейших инвесторов.  Эти группы часто приобретают недвижимость в сегменте люкс и объекты с высоким потенциалом для краткосрочной аренды, особенно в популярных прибрежных районах.

Другие национальности

Помимо основных групп, покупателями являются также компании из таких стран, как:

• Швейцария — значительный рост интереса.
• Украина и Великобритания,
• Босния и Герцеговина и другие балканские страны.
• Объединенные Арабские Эмираты.

Эти группы часто ищут недвижимость для отдыха, проживания на пенсии, инвестиций или проживания за пределами своей страны.

Мотивация покупателей недвижимости: почему стоит покупать недвижимость в Черногории?

Возврат инвестиций (ROI)

Одним из главных мотивов иностранных и отечественных покупателей является окупаемость инвестиций за счет сдачи в аренду. Черногория предлагает высокий уровень сезонной заполняемости, особенно вдоль побережья — в Будве, Которе, Тивате, — что делает инвестиции в недвижимость привлекательными для инвесторов, стремящихся к долгосрочному доходу.

Второй дом у моря

Многие покупатели, особенно из стран ЕС и Балкан, используют приобретенную недвижимость в качестве второго дома или летней резиденции. Доступ к морю, средиземноморский образ жизни и близость к родным странам делают Черногорию идеальным местом.

Безопасные инвестиции и сохранение капитала

Недвижимость часто считается надежным убежищем для капитала, особенно в условиях геополитической нестабильности. Иностранные инвесторы видят в Черногории стабильное и привлекательное место, где стоимость их недвижимости может со временем расти.

Потенциальное членство в ЕС 

Черногория является кандидатом на вступление в Европейский союз, что повышает доверие инвесторов. Ожидается, что полноправное членство может еще больше повысить стоимость недвижимости и открыть новые рынки. 

Личные причины и причины, связанные с образом жизни

Для некоторых покупателей, особенно из Северной Европы, мотивом является не только инвестиция, но и образ жизни:

• Средиземноморский климат
• прекрасная природа,
• безопасность и более спокойный темп жизни.

 

Тенденции, определяющие потребительский рынок в 2025/2026 годах.

Рост спроса и диверсификация инвесторов в недвижимость

Рынок становится все более диверсифицированным, поскольку на него выходят новые инвесторы из Турции, США и других стран — не только из Европы и региона. 

Изменения в доле традиционных групп

Интерес россиян и немцев к структуре покупателей снижается, в то время как интерес инвесторов из Турции и США возрастает. 

Сосредоточьтесь на элитной и премиум-недвижимости.

Всё больше покупателей ищут недвижимость премиум-класса — роскошные апартаменты, виллы с видом на море, эксклюзивные проекты в Тивате и Бока-Которской.

Заключение — Кто покупает недвижимость в Черногории и почему?

Черногорский рынок недвижимости привлекает широкий круг покупателей — от соседних балканских государств и Западной Европы до инвесторов из Турции и США. Основными мотивами покупки являются доходность инвестиций за счет сдачи в аренду, сохранение капитала, образ жизни у моря и ожидание будущего роста стоимости недвижимости. Итак, кто сегодня покупает недвижимость в Черногории и почему? В настоящее время доминирующими группами потребителей являются:

• Граждане Сербии — крупнейшие иностранные покупатели за последние несколько лет.
• Ранее россияне были активными инвесторами, но сейчас их интерес к этому сектору несколько снизился.
• Граждане ЕС, особенно из Германии.
• Растет спрос со стороны турецких и американских инвесторов.

Благодаря такой структуре покупателей и их мотивации, рынок недвижимости в Черногории остается динамичным, привлекательным и перспективным, особенно для тех, кто рассматривает недвижимость как долгосрочную инвестицию. Если вы планируете приобрести недвижимость в Черногории — будь то для инвестиций или для проживания — понимание этих тенденций на рынке недвижимости в этом популярном средиземноморском направлении поможет вам принять наилучшее решение в 2026 году. Если вы хотите ознакомиться с предложениями недвижимости в Черногории, пообщаться с местными экспертами, познакомиться с командой специалистов, знающих каждый уголок страны от Колашина до гольф-курорта Луштицкая бухта, и найти идеальную недвижимость при профессиональной поддержке, посетите наш офис на улице Медитеранска в Будве или свяжитесь с нами. Наша команда окажем вам всестороннюю поддержку в процессе покупки и инвестирования, предоставив четкие рекомендации, анализ рынка и индивидуальный подбор лучших вариантов, доступных на рынке.