Исследование
Срез предложения недвижимости в Черногории
Что есть в предложении, где и по какой цене предложения — с методологией, размером выборки и тем, что из неё исключено.
Это срез актуального предложения агентства nekretnina.me (LUXURY HOMES d.o.o.) на дату, указанную у каждой таблицы, а не статистика рынка Черногории. Все цены — цены предложения из объявлений; ни одна цена состоявшейся сделки нам не известна. Объекты с ценой «по запросу» считаются отдельно и никогда не входят в медиану.
LUXURY HOMES d.o.o. ·
Чем этот срез является и чем не является
Это предложение одного агентства. Мы не видим того, что продаётся помимо нас, у нас нет доступа к реестру заключённых договоров, и мы не знаем, какую долю оборота составляет это предложение. Поэтому слово «рынок» не встречается ни в одном выводе ниже.
Чем этот набор данных является: 599 объектов, перенесённых из источника, проверенных построчно в семи циклах аудита, и для каждого поля мы можем показать, откуда оно взято. Это более узкий, но проверяемый набор — а проверяемость и есть единственное, что отличает цифру от оценки.
У среза нет временной оси. У объектов есть дата публикации, но срез использует только текущую цену предложения, а не её историю, поэтому здесь нет ни одного утверждения о динамике цен. Документ описывает один день и ничего сверх того.
Активное предложение по городам
Количество объектов, сколько из них имеют числовую цену, медиана этой цены и медиана цены за квадратный метр. Город попадает в колонку медианы только при двадцати объектах в выборке; ниже этого стоит прочерк.
- Дата среза:
- Размер выборки:
- 446
| Город | Объектов | С известной ценой | Медианная цена предложения | Медиана €/м² |
|---|---|---|---|---|
| Будва | 143 | 119 | 550 000 € | 4 315 €/m² |
| Тиват | 134 | 111 | 625 000 € | 7 215 €/m² |
| Котор | 70 | 63 | 680 000 € | 4 593 €/m² |
| Херцег-Нови | 50 | 38 | 1 045 000 € | 5 335 €/m² |
| Бар | 18 | 13 | — | — |
| Подгорица | 17 | 13 | — | — |
| Колашин | 9 | 7 | — | — |
| Улцинь | 4 | 4 | — | — |
| Жабляк | 1 | 1 | — | — |
«—» означает, что выборка меньше 20 объектов, и медиана описывала бы не город или тип, а несколько объявлений.
Тиват и Будва держат бóльшую часть предложения, но по-разному: в Будве больше объектов и шире разброс, а в Тивате самая высокая медиана цены за метр — из-за двух крупных проектов.
Предложение по типу объекта
Квартиры, виллы, дома, земля и отели считаются отдельно. Вилла и дом не объединяются — это два разных предложения для двух разных покупателей.
- Дата среза:
- Размер выборки:
- 446
| Тип объекта | Объектов | С известной ценой | Медианная цена предложения |
|---|---|---|---|
| Квартиры | 254 | 225 | 470 000 € |
| Виллы | 120 | 89 | 1 300 000 € |
| Дома | 42 | 34 | 750 000 € |
| Земельные участки | 20 | 14 | — |
| Отели | 9 | 7 | — |
Квартир больше всего, но медианная цена виллы в несколько раз выше, поэтому один тип держит количество объявлений, а другой — стоимость предложения.
Известные цены и «по запросу»
Объект без числовой цены — не объект с низкой ценой. Здесь он считается отдельно и никогда не входит в медиану как ноль: это тянуло бы любую медиану вниз и делало её непригодной.
- Дата среза:
- Размер выборки:
- 446
| Город | Объектов | По запросу | Доля |
|---|---|---|---|
| Будва | 143 | 24 | 16,8 % |
| Тиват | 134 | 23 | 17,2 % |
| Котор | 70 | 7 | 10 % |
| Херцег-Нови | 50 | 12 | 24 % |
| Бар | 18 | 5 | 27,8 % |
| Подгорица | 17 | 4 | 23,5 % |
| Колашин | 9 | 2 | 22,2 % |
| Улцинь | 4 | 0 | 0 % |
| Жабляк | 1 | 0 | 0 % |
Доля «по запросу» неравномерна по городам, поэтому медиану следует читать вместе с числом объектов, вошедших в неё.
Продажа и аренда
Цены продажи и месячная аренда никогда не смешиваются в одной цифре. 1.200 € в месяц и 1.200 € всего — не одна и та же величина, поэтому они не делят таблицу.
- на продажу
- 446
- в аренду
- 29
Элитный сегмент по документированной классификации
Объект попадает в элитный сегмент по опубликованному правилу, а не потому, что в описании есть слово «элитный». Требуются минимум два независимых подтверждённых признака и цена не ниже медианы своего города.
- Дата среза:
- Размер выборки:
- 465
- Элитная недвижимость в Черногории — виллы, пентхаусы и резиденции
- 139
- С эпитетом, но без подтверждённых признаков
- 158
Объектов с эпитетом «элитный» и без единого подтверждённого признака больше, чем объектов, реально попавших в сегмент, — именно поэтому эпитет не учитывается.
Вид на море, первая линия и waterfront — три разные категории
Это три разных утверждения, и здесь они не складываются. «Вид на море» означает, что море видно; «первая линия» — утверждение о положении на самом берегу; waterfront — производная пометка, охватывающая первую линию, прямой выход к морю, понту и место для лодки. Вид и просто близость в неё не входят.
- Дата среза:
- Размер выборки:
- 465
| Категория | Объектов | Доля |
|---|---|---|
| Вид на море | 330 | 71 % |
| Указано расстояние до моря | 40 | 8,6 % |
| Пешая доступность | 39 | 8,4 % |
| Первая линия моря | 67 | 14,4 % |
| Прямой выход к морю | 19 | 4,1 % |
| Понта или место для лодки | 31 | 6,7 % |
| Waterfront (производная) | 83 | 17,8 % |
Разрыв между числом объектов с видом и числом объектов с подтверждённым положением на берегу — самый большой разрыв во всём срезе и самый частый источник путаницы у покупателей.
Проекты с активным предложением
Количество объектов по проекту и медиана там, где это позволяет выборка. Проект менее чем с двадцатью объектами получает прочерк вместо медианы.
- Дата среза:
- Размер выборки:
- 446
| Проект | Объектов | С известной ценой | Медианная цена предложения |
|---|---|---|---|
| Porto Montenegro | 41 | 28 | 713 891 € |
| Luštica Bay | 29 | 27 | 635 500 € |
| Portonovi | 10 | 9 | — |
| Capital Plaza | 4 | 4 | — |
| Tre Canne | 3 | 3 | — |
| Old Bakery | 2 | 1 | — |
| K16 Resort | 1 | 0 | — |
| Royal Gardens | 1 | 1 | — |
Критерии включения
- объявление опубликовано на сайте
- статус «доступно» на дату среза
- для ценовых показателей: цена указана числом, а не «по запросу»
- для €/м²: подтверждены и цена, и площадь объекта; земельные участки исключены
- продажа и аренда считаются отдельно и никогда не попадают в одну медиану
Исключённые записи
| проданные — сохраняют страницу, но не входят в активное предложение | 75 |
|---|---|
| аренда — вне ценовых таблиц продажи | 29 |
| «по запросу» — вне любой медианы цены | 77 |
| земля — вне €/м², так как цена относится к участку | 20 |
| без подтверждённой площади — вне €/м² | 3 |
Методология
- источник: база объявлений агентства nekretnina.me, проверенная по каждому объекту
- актуальное предложение = опубликованное объявление со статусом «доступно»
- положение у моря и элитный сегмент определяются по данным каждого объявления, с подтверждением по каждому
- медиана, а не среднее — один отель за 6 000 000 € сдвигает среднее, но не медиану
Ограничения
- выборка — предложение одного агентства на дату среза, а не рынок Черногории
- все цены — цены ПРЕДЛОЖЕНИЯ из объявлений; ни одна цена сделки нам не известна
- объявления с ценой «по запросу» считаются отдельно и не входят ни в одну медиану
- €/м² считается только там, где подтверждены и цена, и площадь; земельные участки исключены, потому что их цена относится к участку
- город или тип попадает в таблицу медиан только при 20 объявлениях в выборке
- у объявлений есть дата публикации, но срез использует только текущую цену предложения, а не её историю, — поэтому здесь нет утверждений о динамике цен во времени
Частые вопросы
Описывают ли эти цифры рынок недвижимости Черногории?
Нет. Они описывают актуальное предложение агентства nekretnina.me на дату среза. У нас нет ни обзора сделок помимо нас, ни доступа к реестру заключённых договоров, поэтому здесь нигде не утверждается доля рынка или среднее по стране.
Это цены предложения или цены сделок?
Цены предложения из объявлений. Ни одна цена состоявшейся сделки нам не известна, поэтому разница между ценой предложения и ценой сделки здесь не оценивается.
Почему у некоторых городов нет медианы?
Потому что в выборке по ним меньше двадцати объектов. При меньшей выборке медиана описывает несколько объявлений, а читатель воспринимает её как утверждение о городе. Прочерк честнее числа, которое значит не то, чем кажется.
Почему медиана, а не среднее?
Потому что несколько крайне дорогих объектов сдвигают среднее и не сдвигают медиану. В предложении от девяноста тысяч до шести миллионов евро среднее описывало бы разброс, а не типичный объект.
Кто публикует
nekretnina.me — портал агентства LUXURY HOMES d.o.o., Будва. Данные и текст на этой странице готовит и проверяет редакция агентства.
Срез данных: · профильный рецензент пока не подтверждён