Kod kupovine nekretnine jedno pitanje se gotovo uvek pojavi među prvima – ko plaća porez na promet i da li je to uvek kupac. Kratak odgovor glasi: najčešće kupac, ali ne u svakoj situaciji i ne po istom osnovu. Upravo tu nastaju skupe greške, posebno kada se kupuje stan, kuća ili investiciona nekretnina veće vrednosti.
Kod prometa nepokretnosti nije dovoljno znati samo cenu iz ugovora. Važno je razumeti da li se plaća porez na promet apsolutnih prava ili PDV, ko je poreski obveznik, kada nastaje obaveza i kako se određuje poreska osnovica. Za kupce koji žele sigurnu transakciju, to nije administrativna sitnica, već deo finansijskog planiranja.
Ko plaća porez na promet u praksi
Kada se govori o tome ko plaća porez na promet nekretnina, u najvećem broju slučajeva poreski teret snosi kupac. To važi kod kupovine nepokretnosti na sekundarnom tržištu, odnosno kada se nekretnina ne kupuje direktno od investitora u režimu PDV-a, već od prethodnog vlasnika.
Drugim rečima, ako kupujete stan, kuću, apartman ili plac od fizičkog ili pravnog lica, a ta prodaja nije oporezovana PDV-om, tada se najčešće obračunava porez na promet apsolutnih prava. U toj situaciji kupac je lice koje po pravilu snosi poresku obavezu.
Ipak, ugovorne strane mogu međusobno urediti ko faktički snosi trošak, ali to ne znači da se automatski menja poreski obveznik prema državi. To je važna razlika. Jedno je ono što piše u međusobnom dogovoru prodavca i kupca, a drugo je kako poreski propisi tretiraju konkretnu transakciju.
Kada se ne plaća porez na promet, već PDV
Najčešća situacija koja stvara zabunu jeste kupovina novogradnje. Ako kupujete nepokretnost od investitora i na tu prodaju se obračunava PDV, tada se ne plaća porez na promet apsolutnih prava po istom osnovu. U praksi to znači da kupac ne plaća oba nameta za isti promet.
Zato je ključno već na početku proveriti pravni i poreski status nekretnine. Dve nekretnine mogu imati sličnu cenu i istu lokaciju, ali potpuno različit poreski tretman. Jedna može ulaziti u režim PDV-a, a druga u režim poreza na promet. Za investitore i kupce premium nekretnina to direktno utiče na ukupnu računicu kupovine.
Kod novogradnje je zato važno znati da li je prodavac obveznik PDV-a i da li se konkretna prodaja tretira kao prva prodaja objekta. Tu nema prostora za pretpostavke. Ono što deluje kao „nov stan” nije uvek nužno i poreski nov stan u smislu propisa.
Od čega zavisi poreska obaveza
Pitanje ko plaća porez na promet ne može se posmatrati odvojeno od vrste nepokretnosti i statusa prodavca. Poreski tretman zavisi od toga da li se kupuje stan u starogradnji, apartman u turističkom kompleksu, zemljište, poslovni prostor ili objekat u izgradnji.
Na primer, kod zemljišta takođe mogu postojati razlike u tretmanu, naročito ako je reč o građevinskom zemljištu i prodaji od strane lica koje posluje u sistemu PDV-a. Slično važi i za poslovne prostore i investicione projekte. Zato univerzalni odgovor često nije dovoljan, iako osnovno pravilo jeste da kupac najčešće snosi porez na promet kada nema PDV-a.
Važan faktor je i procena poreske osnovice. Porez se ne mora nužno obračunati samo na cenu koju su strane upisale u ugovor. Poreski organ može utvrđivati tržišnu vrednost nepokretnosti ako proceni da ugovorena cena ne odgovara realnoj vrednosti. To je posebno značajno kod atraktivnih lokacija, luksuznih stanova i vila, gde odstupanja mogu biti predmet dodatne kontrole.
Koliki je porez i kako se računa
Visina poreza na promet apsolutnih prava određuje se prema važećim propisima, a kupci često pogreše kada računaju trošak samo okvirno. Nije dovoljno uzeti oglašenu cenu i dodati proizvoljan procenat. Potrebno je znati šta ulazi u osnovicu, da li postoji oslobođenje, da li je promet oporeziv po drugom osnovu i da li postoji element koji može uticati na poresko rešenje.
Upravo zato ozbiljna kupovina podrazumeva da se još pre potpisivanja ugovora napravi jasan pregled svih troškova. Pored kupoprodajne cene, tu su često i notarski troškovi, eventualni troškovi overe, troškovi upisa prava svojine, agencijska naknada ako postoji, kao i porez koji može biti jedna od najvećih dodatnih stavki.
Kod nekretnina više vrednosti i mala procena „odokativno” može dovesti do velike razlike u budžetu. Kupac koji planira investiciju treba da zna svoju kompletnu izlaznu cenu, a ne samo cenu nekretnine.
Ko je obveznik, a ko stvarno snosi trošak
Ovde se najčešće pravi pravna i praktična zabuna. Poreski obveznik je lice koje zakon određuje kao dužnika prema poreskom organu. Ali u ugovornoj praksi strane mogu navesti da određeni trošak snosi druga strana. To može imati poslovnog smisla u pregovorima, posebno kod transakcija veće vrednosti.
Recimo, prodavac može pristati da kroz korekciju kupoprodajne cene faktički preuzme deo poreskog opterećenja kako bi transakcija bila brže zaključena. Međutim, takav dogovor mora biti jasno formulisan i usklađen sa propisima. Nejasne klauzule kasnije često postaju izvor spora.
Zato se u ozbiljno vođenim kupoprodajama ne polazi od pretpostavke, već od precizne pravne provere. Naročito kada su u pitanju luksuzni stanovi, vile ili investicione nekretnine, svaka stavka u ugovoru mora biti postavljena tako da ne ostavlja prostor za različita tumačenja.
Najčešće greške kupaca
Prva greška je pretpostavka da se porez uvek plaća na isti način. Kupac čuje da je „porez 3 odsto” ili da „to rešava investitor”, pa na osnovu toga planira budžet. U stvarnosti, poreski tretman zavisi od konkretne nepokretnosti i modela prodaje.
Druga greška je oslanjanje isključivo na usmeni dogovor. Ako nije jasno navedeno ko snosi koji trošak i po kom osnovu, kasnije dolazi do nesporazuma. To posebno dolazi do izražaja kada se pregovara o ukupnoj ceni i kada jedna strana smatra da je porez već „uračunat”, a druga da nije.
Treća greška je zanemarivanje roka i procedure. Poreske obaveze ne postoje samo na papiru. One imaju svoje rokove, rešenja i posledice ako se ne postupi pravilno. Kašnjenja mogu doneti dodatne troškove i nepotrebnu komplikaciju u završetku transakcije.
Četvrta greška je kupovina bez potpune provere dokumentacije. Ako dokumentacija nije uredna, pitanje poreza postaje samo jedan deo šireg problema. Zbog toga je u praksi najbezbednije voditi kupovinu tako da se istovremeno proveravaju pravni status nepokretnosti, osnov sticanja, eventualna opterećenja i poreski okvir.
Šta kupac treba da proveri pre potpisivanja
Pre potpisivanja ugovora kupac treba da zna da li kupuje nekretninu koja podleže porezu na promet ili PDV-u, ko je formalni poreski obveznik, koja je procenjena ukupna vrednost troškova i da li ugovor jasno uređuje raspodelu troškova između strana.
Jednako je važno proveriti da li je cena realno postavljena u odnosu na tržište. Ako postoji značajno odstupanje, može se otvoriti pitanje poreske osnovice. To ne znači da je svaka povoljnija kupovina problematična, ali znači da cena treba da bude odbranjiva i dokumentovano utemeljena.
Kupci koji ulaze u premium segment često gledaju lokaciju, pogled, standard gradnje i buduću vrednost nekretnine. To jesu ključni kriterijumi, ali poreska struktura transakcije zaslužuje isti nivo pažnje. Dobra kupovina nije samo atraktivna nekretnina, već i pravilno postavljen posao.
Zašto je stručna podrška važna
Kod kupoprodaje nekretnina porez je samo jedna stavka, ali često otkriva koliko je ceo proces dobro vođen. Kada imate preciznu analizu od početka, znate šta kupujete, koliko vas to ukupno košta i koje obaveze vas čekaju nakon ugovora. Tada odluka nije zasnovana na pretpostavci, već na kontroli.
Upravo zbog toga ozbiljni kupci sve češće traže partnera koji razume i tržišnu i proceduralnu stranu transakcije. Nekretnina.me takav pristup gradi kroz posredovanje koje ne staje na predstavljanju oglasa, već kupcu daje jasnu sliku procesa i troškova pre nego što donese odluku.
Ako tražite precizan odgovor na pitanje ko plaća porez na promet, pođite od jedne jednostavne logike: ne postoji dobra kupovina bez jasne poreske slike. Kada je i taj deo unapred razjašnjen, mnogo je lakše fokusirati se na ono što je zaista važno – da izaberete nekretninu koja odgovara vašim planovima, životnom stilu i dugoročnoj vrednosti.
