Kako će izmjene Zakona o strancima uticati na tržište nekretnina u Crnoj Gori? Novi propisi uvode minimalnu vrijednost nekretnine od 150.000 € za privremeni boravak stranaca, što bi moglo promijeniti strukturu potražnje i povećati interesovanje za kvalitetnije investicije na primorju i u turističkim zonama. Saznajte šta ove promjene znače za investitore, kupce i budućnost tržišta nekretnina.
Tržište nekretnina u Crnoj Gori posljednjih godina snažno raste zahvaljujući međunarodnim kupcima, razvoju turizma i povećanom interesovanju investitora iz Evrope, regiona i drugih dijelova svijeta. Međutim, promjene u zakonodavnom okviru često mogu imati direktan uticaj na investicione odluke kupaca. Upravo zato su najnovije Izmjene Zakona o strancima u Crnoj Gori, objavljene 9. januara 2026. godine, izazvale veliko interesovanje među investitorima, agentima za nekretnine i stranim kupcima.
Ove izmjene ne zabranjuju strancima kupovinu nekretnina, ali uvode određene promjene u vezi sa dobijanjem dozvole boravka na osnovu vlasništva nad nekretninom. To može indirektno uticati na strukturu potražnje i investicione strategije u Crnoj Gori.
U nastavku objašnjavamo šta se zapravo promijenilo i kakav uticaj te promjene mogu imati na tržište nekretnina u Crnoj Gori.
Šta donose izmjene Zakona o strancima u Crnoj Gori?
Najvažnija novina odnosi se na uslove za dobijanje privremenog boravka na osnovu vlasništva nad nekretninom. Prema novim pravilima, državljani zemalja van Evropske unije koji žele da dobiju privremeni boravak po ovom osnovu moraju posjedovati nekretninu čija je minimalna procijenjena vrijednost najmanje 150.000 eura.
Vrijednost nekretnine određuje Poreska uprava na osnovu procjene prilikom obračuna poreza na promet nepokretnosti. Takođe, kupac mora dokazati vlasništvo nad nekretninom i uredno izmirene poreske obaveze.
Važno je naglasiti da se ovaj uslov ne odnosi na državljane Evropske Unije, kao ni na državljane Islanda, Norveške, Lihtenštajna i Švajcarske, koji i dalje imaju liberalniji režim boravka.
Još jedna bitna promjena je da strani kupac mora imati najmanje 50% vlasništva nad nekretninom ako želi ostvariti pravo na boravak na osnovu vlasništva.
Privremeni boravak po ovom osnovu izdaje se na godinu dana, uz mogućnost produženja ako su svi uslovi i dalje ispunjeni
Kupovina nekretnina u Crnoj Gori i dalje je dozvoljena strancima
Jedna od čestih dilema među kupcima bila je da li nove izmjene zakona o stancima ograničavaju strancima kupovinu nekretnina. Odgovor je – ne.
Strani državljani i dalje mogu kupovati stanove, kuće i komercijalne objekte u Crnoj Gori bez većih ograničenja, uz određene izuzetke za poljoprivredno zemljište.
Drugim riječima, zakon ne utiče na pravo vlasništva, već na uslove pod kojima vlasnik nekretnine može dobiti boravišnu dozvolu.
Ova razlika je veoma važna za investitore koji kupuju nekretnine isključivo kao investiciju ili za izdavanje, jer za takve kupce boravak u zemlji često nije ključni faktor.
Kako promjene u Zakonu o strancima mogu uticati na potražnju za nekretninama u Crnoj Gori?
Iako zakon ne zabranjuje kupovinu nekretnina, određene promjene mogu uticati na strukturu tržišta.
Ranije je bilo moguće kupiti relativno jeftin stan i na osnovu njega dobiti privremeni boravak. U nekim slučajevima stranci su kupovali male apartmane po cijeni od nekoliko desetina hiljada eura upravo zbog boravišne dozvole.
Uvođenjem minimalne vrijednosti nekretnine, fokus tržišta se može pomjeriti ka kvalitetnijim i skupljim nekretninama. To bi moglo dovesti do povećanog interesovanja za:
- novogradnju na primorju
- luksuzne apartmane u turističkim zonama
- vile i ekskluzivne rezidencijalne projekte
Za investitore koji planiraju dugoročan boravak u Crnoj Gori, kupovina nekretnine veće vrijednosti može postati logičan izbor.
Izmjene Zakona o stancima donose povećanu pravnu sigurnost investitorima ali i stanovnicima Crne Gore
Iako neke promjene mogu djelovati restriktivno, mnogi stručnjaci smatraju da novi zakon donosi veću transparentnost i stabilnost pravnog okvira.
Jasno definisani kriterijumi za boravak i vlasništvo nad nekretninama mogu povećati povjerenje investitora i smanjiti pravne nejasnoće koje su ranije postojale. Izmjene zakona imaju za cilj stvaranje predvidivijeg sistema za strane investitore i stanovnike.
Za ozbiljne investitore, pravna stabilnost je često jednako važna kao i cijena nekretnine.
Uticaj Zakona o strancima na luksuzni segment tržišta
Jedan od mogućih efekata novih pravila odnosno Izmjena zakona o strancima u Crnoj Gori jeste jačanje luksuznog segmenta tržišta nekretnina.
Budući da je minimalna vrijednost nekretnine za boravišnu dozvolu relativno visoka, kupci koji žele boravak u zemlji vjerovatno će više investirati u kvalitetnije projekte. To može povećati potražnju za nekretninama u projektima kao što su:
- marina rezidencije
- luksuzni resort kompleksi
- premium stanovi u turističkim zonama
Ovakav trend već se može vidjeti u gradovima poput Tivta, Kotora i Budve, gdje luksuzni projekti privlače kupce iz cijelog svijeta i gdje se očekuje rast cijena nekretnina iznad prosijeka u Crnoj Gori. Ovo važi i za luksuzne projekte u glavnom gradu, Podgorici, gdje se očekuje porast vrijednosti luksuznih projekata poput Capital Plaze značajno iznad očekivanog prosijeka za Crnu Goru od 5-7%.
Da li će najnovije Izmjene zakona o strancima smanjiti interes stranaca za kupovinom nekretnina u Crnoj Gori?
U javnosti su se pojavile i određene zabrinutosti da bi novi zakon mogao smanjiti broj stranih kupaca. Međutim, realnost je vjerovatno kompleksnija.
Crna Gora i dalje ima nekoliko ključnih prednosti koje privlače investitore:
- stabilna valuta
- politička stabilnost vezana za članstvo u NATO paktu
- relativno povoljne cijene u odnosu na zapadni Mediteran
- snažan rast turizma
- povoljnu poresku politiku
- stabilno tržište nekretnina
Zbog toga mnogi analitičari smatraju da izmjene zakona neće značajno smanjiti interes investitora, već će prije filtrirati tržište i privući kupce koji planiraju dugoročnije ulaganje.
Šta to znači za buduće kupce nekretnina?
Za strane državljane koji planiraju kupovinu nekretnine u Crnoj Gori, nove izmjene zakona o strancima znače da je planiranje investicije postalo još važnije.
Potencijalni kupci treba da obrate pažnju na nekoliko faktora:
- procijenjenu vrijednost nekretnine
- strukturu vlasništva
- poreske obaveze
- mogućnosti dobijanja boravišne dozvole
Uz pravilno planiranje i pravnu podršku, kupovina nekretnine u Crnoj Gori i dalje može biti veoma atraktivna investicija.
Naš tim iskusnih stručnjaka za nekretnine pomoći će vam u navigiranju novim zakonskim izmjenama, odabiru i pronalsku nekretnine koja najbolje odgovara vašim potrebama i planovima.
Zaključak
Najnovije izmjene Zakona o strancima u Crnoj Gori donose značajne promjene kada je riječ o boravišnim dozvolama na osnovu vlasništva nad nekretninama. Uvođenje minimalne vrijednosti nekretnine za dobijanje boravka predstavlja pokušaj države da dodatno reguliše tržište i podstakne kvalitetnije investicije.
Iako ove promjene mogu uticati na strukturu potražnje, tržište nekretnina u Crnoj Gori i dalje ostaje otvoreno za strane kupce. Za investitore koji traže kombinaciju mediteranskog načina života i dugoročne investicije, Crna Gora ostaje jedna od najzanimljivijih destinacija na Jadranu.
Izmjene Zakona o strancima i tržište nekretnina u Crnoj Gori - FAQ
Da li stranci i dalje mogu kupovati nekretnine u Crnoj Gori nakon najnovijih Izmjena zakona o strancima iz januara 2026?
Da. Strani državljani i dalje mogu kupovati stanove, kuće i većinu komercijalnih nekretnina u Crnoj Gori. Izmjene Zakona o strancima ne ograničavaju pravo kupovine, već se odnose na uslove za dobijanje privremenog boravka na osnovu vlasništva nad nekretninom.
Kolika mora biti vrijednost nekretnine za dobijanje boravišne dozvole u 2026 godini?
Prema novim pravilima regulisanim Izmjenama zakona o strancima u Crnoj Gori iz januara 2026, državljani zemalja van Evropske unije moraju posjedovati nekretninu čija je procijenjena vrijednost najmanje 150.000 eura kako bi mogli dobiti privremeni boravak po osnovu vlasništva nad nekretninom.
Da li se ovo pravilo odnosi na građane Evropske Unije?
Ne u potpunosti. Građani EU, kao i državljani Islanda, Norveške, Lihtenštajna i Švajcarske, imaju povoljniji režim boravka i na njih se ne primjenjuju ista ograničenja kao na državljane zemalja van EU.
Da li je moguće dobiti boravišnu dozvolu u Crnoj Gori ako više osoba dijeli vlasništvo nad nekretninom?
Da, ali strani državljanin koji želi dobiti dozvolu privremenog boravka mora imati najmanje 50% vlasništva nad nekretninom, nakon što su stupile na snagu Izmjene zakona o strancima u Crnoj Gori, iz janura 2026.
Koliko traje dozvola privremenog boravka na osnovu vlasništva nad nekretninom?
Privremeni boravak se obično odobrava na period od godinu dana, uz mogućnost produženja ukoliko su svi zakonski uslovi i dalje ispunjeni.
Da li ove izmjene zakona o strancima mogu uticati na cijene nekretnina u Crnoj Gori?
Moguće je da će nove odredbe povećati interesovanje za nekretnine veće vrijednosti, posebno u turističkim zonama i luksuznim projektima poput Porto Montenegra, Luštice Bay i Portonovog. To može dodatno ojačati premium segment tržišta.
Da li je kupovina nekretnine u Crnoj Gori i dalje dobra investicija za strane kupce?
Za mnoge investitore odgovor je i dalje pozitivan. Politička stabilnost, stabilna valuta, rast sektora turizma, kao i sve veća međunarodna vidljivost i relativno pristupačne cijene u poređenju sa drugim destinacijama na Mediteranu i dalje čine crnogorsko tržište nekretnina vrlo atraktivnim za ulaganje.
