Porezi i troškovi
Porez na promet nepokretnosti u Crnoj Gori
Koliko iznosi porez na promet nepokretnosti, kako se računa po razredima i na koju vrijednost se primjenjuje.
Porez na promet nepokretnosti u Crnoj Gori je od 1. januara 2024. progresivan, a ne više ravnih 3 %. Na osnovicu do 150.000 € plaća se 3 %; na dio preko 150.000 € do 500.000 € plaća se 4.500 € uvećano za 5 % na višak; preko 500.000 € plaća se 22.000 € uvećano za 6 % na višak. Osnovica je tržišna vrijednost nepokretnosti koju utvrđuje Poreska uprava, a ne nužno cijena iz oglasa ili ugovora.
Posljednja pravna provjera: · Sl. list CG 028/23
Porez na promet nepokretnosti plaća se kada se nepokretnost stiče na sekundarnom tržištu — dakle kada se kupuje od dosadašnjeg vlasnika. Obveznik je sticalac, odnosno kupac.
Kod novogradnje koja se kupuje direktno od investitora u sistemu PDV-a poreski tretman je drugačiji: umjesto poreza na promet obračunava se PDV, koji je po pravilu već sadržan u cijeni. Zbog toga se dvije nekretnine iste oglašene cijene mogu razlikovati u konačnom trošku, i zato poređenje ima smisla raditi kroz konačnu cifru, a ne kroz cijenu iz oglasa.
Razredi
| Poreska osnovica | Stopa | Obračun |
|---|---|---|
| do 150.000 € | 3 % | 3 % × osnovica |
| preko 150.000 € do 500.000 € | 5 % na višak | 4.500 € + 5 % × (osnovica − 150.000 €) |
| preko 500.000 € | 6 % na višak | 22.000 € + 6 % × (osnovica − 500.000 €) |
Zašto prag stoji na 150.000, a ne na 150.000,01
Zakon je zapisan kao „do 150.000,00 eura 3 %“, pa „preko 150.000,01 eura: 4.500,00 eura + 5 % na iznos preko 150.000,01 eura“. Doslovno čitanje ostavlja prazninu između dva iznosa i pomjera obračun za jedan cent.
Da je namjera zaokružen prag, dokazuju fiksni iznosi iz samog zakona: 3 % od 150.000 € je tačno 4.500 €, a 4.500 € uvećano za 5 % od 350.000 € je tačno 22.000 €. Oba se poklapaju samo ako se oduzima 150.000,00 odnosno 500.000,00. Zato ovaj kalkulator računa tako i obračun je neprekidan na granici — bez skoka i bez praznine.
Kalkulator
Unesite procijenjenu poresku osnovicu u eurima. Račun se izvodi u vašem pregledaču — ništa se ne šalje na server i ništa se ne pamti.
Na primjer: 450000 ili 450.000
Ovo je informativna procjena po važećim stopama. Konačan iznos utvrđuje Poreska uprava rješenjem, na osnovu procijenjene tržišne vrijednosti.
Primjeri
| Osnovica | Porez | Efektivna stopa |
|---|---|---|
| 100.000 € | 3.000 € | 3 % |
| 150.000 € | 4.500 € | 3 % |
| 250.000 € | 9.500 € | 3,8 % |
| 500.000 € | 22.000 € | 4,4 % |
| 750.000 € | 37.000 € | 4,93 % |
| 2.000.000 € | 112.000 € | 5,6 % |
Šta je poreska osnovica
Osnovica je tržišna vrijednost nepokretnosti u trenutku sticanja. Nju utvrđuje Poreska uprava i ona ne mora biti jednaka cijeni upisanoj u ugovoru. Ako se ugovorena cijena znatno razlikuje od procijenjene tržišne vrijednosti, porez se obračunava na procijenjenu vrijednost.
Za kupca to znači da procjena napravljena po oglašenoj cijeni može biti niža od stvarne obaveze. Kalkulator na ovoj stranici zato traži osnovicu, a ne cijenu — ako te dvije vrijednosti nisu iste, mjerodavna je osnovica.
Ko utvrđuje obavezu
Obavezu utvrđuje Poreska uprava Crne Gore, rješenjem. Sticanje nepokretnosti se prijavljuje nadležnom poreskom organu, a rješenje o utvrđenoj obavezi dobija sticalac.
Rok za prijavu i rok za plaćanje se ovdje ne navode brojem: izvori koje smo provjerili opisuju ih različito, pa bi navođenje jednog roka bilo tvrdnja jača od dokaza. Tačan rok za konkretan slučaj potvrđuje notar ili Poreska uprava.
Oslobođenja i posebni slučajevi
Zakon poznaje oslobođenja i posebne slučajeve — najpoznatiji je novogradnja od investitora u sistemu PDV-a, gdje se umjesto poreza na promet plaća PDV. Postoje i druga oslobođenja, ali ih ovdje ne nabrajamo: njihov tačan obim nije potvrđen iz zvaničnog izvora, a nepotpun spisak bi bio gori od nikakvog.
Ako mislite da vaš slučaj potpada pod neko oslobođenje, to treba provjeriti prije potpisa, ne poslije. Notar to provjerava kao dio postupka.
Šta se u međuvremenu moglo promijeniti
Poreski propisi se mijenjaju. Stope na ovoj stranici su provjerene na zvaničnom izvoru na datum naveden ispod i tada su bile na snazi. Za transakciju koja se sprovodi danas mjerodavan je propis koji važi na dan sticanja.
Poseban oprez traži zemljište i novogradnja: tretman PDV-a u tom dijelu je u skorijem periodu mijenjan, i to je stavka koju za konkretnu parcelu treba potvrditi kod notara ili poreskog savjetnika.
Česta pitanja
Koliko iznosi porez na promet nepokretnosti u Crnoj Gori?
Od 1. januara 2024. stopa je progresivna: 3 % na osnovicu do 150.000 €; 4.500 € uvećano za 5 % na dio preko 150.000 € za osnovicu do 500.000 €; i 22.000 € uvećano za 6 % na dio preko 500.000 €. Prije toga je bila ravnih 3 %, pa stariji tekstovi i vodiči često i dalje navode taj broj.
Da li se porez računa na cijenu iz ugovora?
Ne nužno. Osnovica je tržišna vrijednost nepokretnosti koju utvrđuje Poreska uprava. Ako se ugovorena cijena znatno razlikuje od procijenjene tržišne vrijednosti, porez se obračunava na procijenjenu vrijednost, pa procjena napravljena po oglašenoj cijeni može biti niža od stvarne obaveze.
Plaća li se porez na promet i kod novogradnje?
Kod novogradnje koja se kupuje direktno od investitora u sistemu PDV-a po pravilu se umjesto poreza na promet obračunava PDV, koji je već sadržan u cijeni. Zbog toga dvije nekretnine iste oglašene cijene mogu imati različit konačan trošak. Za konkretan objekat to potvrđuje notar.
Ko plaća porez na promet nepokretnosti?
Obveznik je sticalac nepokretnosti, dakle kupac. Obavezu utvrđuje Poreska uprava rješenjem, na osnovu procijenjene tržišne vrijednosti.
Izvor
Vlada Crne Gore: „Izmjene i dopune Zakona o porezu na promet nepokretnosti — u primjeni od 01.01.2024.“ Objavljeno u „Službenom listu Crne Gore“ broj 028/23 od 10. 3. 2023, u primjeni od 1. 1. 2024. gov.me
Posljednja pravna provjera:
Ograničenje odgovornosti
- Ova stranica je informativna i ne predstavlja individualni pravni ni poreski savjet.
- Iznos koji kalkulator prikazuje je procjena po stopama navedenim iznad. Konačan obračun kupac potvrđuje sa Poreskom upravom, notarom ili poreskim savjetnikom.
- Propisi se mogu promijeniti i poslije datuma posljednje provjere.
Ko objavljuje
nekretnina.me — portal agencije LUXURY HOMES d.o.o., Budva. Podatke i tekst na ovoj stranici priprema i provjerava uredništvo agencije.
Posljednja provjera: · stručni recenzent još nije potvrđen