Istraživanje
Presjek ponude nekretnina u Crnoj Gori
Šta je u ponudi, gdje, i po kojoj traženoj cijeni — sa metodologijom, veličinom uzorka i onim što je iz njega izostavljeno.
Ovo je presjek aktuelne ponude agencije nekretnina.me (LUXURY HOMES d.o.o.) na dan naveden uz svaku tabelu, a ne statistika crnogorskog tržišta. Sve cijene su tražene cijene iz oglasa; nijedna postignuta prodajna cijena nam nije poznata. Oglasi sa cijenom „Na upit“ broje se odvojeno i ne ulaze ni u jednu medijanu.
LUXURY HOMES d.o.o. ·
Šta ovaj presjek jeste, a šta nije
Ovo je ponuda jedne agencije. Ne vidimo šta se prodaje mimo nas, nemamo pristup evidenciji zaključenih ugovora i ne znamo koliki je udio ove ponude u ukupnom prometu. Zato se ovdje ne pojavljuje riječ „tržište“ ni u jednom zaključku.
Ono što ovaj skup jeste: 599 oglasa koje smo prenijeli sa izvora, provjerili red po red kroz sedam serija revizije i za koje možemo pokazati odakle svaki podatak dolazi. To je uži, ali provjerljiv skup — a provjerljivost je jedino po čemu se brojka razlikuje od procjene.
Presjek nema vremensku osu. Oglasi imaju datum objave, ali presjek koristi samo trenutnu traženu cijenu, ne njenu istoriju, pa nema nijedne tvrdnje o kretanju cijena kroz vrijeme. Ovaj dokument opisuje jedan dan, i ništa više od toga.
Aktivna ponuda po gradu
Broj oglasa, koliko ih ima poznatu brojčanu cijenu, medijana te cijene i medijana cijene po kvadratu. Grad ulazi u kolonu medijane tek sa dvadeset oglasa u uzorku — ispod toga stoji crtica.
- Datum presjeka:
- Veličina uzorka:
- 446
| Grad | Oglasa | Sa poznatom cijenom | Medijana tražene cijene | Medijana €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Budva | 143 | 119 | 550.000 € | 4.315 €/m² |
| Tivat | 134 | 111 | 625.000 € | 7.215 €/m² |
| Kotor | 70 | 63 | 680.000 € | 4.593 €/m² |
| Herceg Novi | 50 | 38 | 1.045.000 € | 5.335 €/m² |
| Bar | 18 | 13 | — | — |
| Podgorica | 17 | 13 | — | — |
| Kolašin | 9 | 7 | — | — |
| Ulcinj | 4 | 4 | — | — |
| Žabljak | 1 | 1 | — | — |
„—“ znači da je uzorak manji od 20 oglasa, pa medijana ne bi opisivala grad ili tip nego nekoliko oglasa.
Tivat i Budva nose najveći dio ponude, ali ne na isti način: Budva ima više oglasa u širem rasponu, dok Tivat ima najvišu medijanu cijene po kvadratu, i to zbog dva velika projekta.
Ponuda po tipu nekretnine
Stan, vila, kuća, zemljište i hotel se broje odvojeno. Vila i kuća se ne spajaju — to su dvije različite ponude i dva različita kupca.
- Datum presjeka:
- Veličina uzorka:
- 446
| Tip nekretnine | Oglasa | Sa poznatom cijenom | Medijana tražene cijene |
|---|---|---|---|
| Stanovi | 254 | 225 | 470.000 € |
| Vile | 120 | 89 | 1.300.000 € |
| Kuće | 42 | 34 | 750.000 € |
| Zemljišta | 20 | 14 | — |
| Hoteli | 9 | 7 | — |
Stanovi su najbrojniji, ali medijana cijene vile je višestruko viša, pa jedan tip nosi broj oglasa a drugi vrijednost ponude.
Poznate cijene naspram „Na upit“
Oglas bez brojčane cijene nije oglas sa niskom cijenom. On se ovdje broji odvojeno i nikad ne ulazi u medijanu kao nula — to bi svaku medijanu povuklo naniže i učinilo je neupotrebljivom.
- Datum presjeka:
- Veličina uzorka:
- 446
| Grad | Oglasa | Na upit | Udio |
|---|---|---|---|
| Budva | 143 | 24 | 16,8 % |
| Tivat | 134 | 23 | 17,2 % |
| Kotor | 70 | 7 | 10 % |
| Herceg Novi | 50 | 12 | 24 % |
| Bar | 18 | 5 | 27,8 % |
| Podgorica | 17 | 4 | 23,5 % |
| Kolašin | 9 | 2 | 22,2 % |
| Ulcinj | 4 | 0 | 0 % |
| Žabljak | 1 | 0 | 0 % |
Udio „Na upit“ nije ravnomjeran po gradovima, pa medijanu treba čitati zajedno sa brojem oglasa koji su u nju ušli.
Prodaja naspram izdavanja
Prodaja i mjesečni zakup se nikad ne miješaju u istom broju. Cijena od 1.200 € mjesečno i cijena od 1.200 € ukupno nisu ista veličina, pa se ni ne prikazuju u istoj tabeli.
- na prodaju
- 446
- za izdavanje
- 29
Luksuzni segment po dokumentovanoj klasifikaciji
Oglas ulazi u luksuzni segment po objavljenom pravilu, a ne zato što opis koristi riječ „luksuzan“. Traži se najmanje dva nezavisna potvrđena signala i cijena bar na medijani svog grada.
- Datum presjeka:
- Veličina uzorka:
- 465
- Luksuzne nekretnine u Crnoj Gori — vile, penthausi i rezidencije
- 139
- Nose pridjev, bez ijednog potvrđenog signala
- 158
Broj oglasa koji nose pridjev „luksuzan“ bez ijednog potvrđenog signala veći je od broja onih koji su u segmentu — to je i razlog zašto se pridjev ne računa.
Pogled na more, prva linija i waterfront — tri odvojene kategorije
Ovo su tri različite tvrdnje i ovdje se ne sabiraju. „Pogled na more“ znači da se more vidi; „prva linija“ je tvrdnja o položaju na samoj obali; „waterfront“ je izvedena oznaka koja obuhvata prvu liniju, direktan pristup moru, pontu i vez za brod. Pogled i blizina u nju ne ulaze.
- Datum presjeka:
- Veličina uzorka:
- 465
| Kategorija | Oglasa | Udio |
|---|---|---|
| Pogled na more | 330 | 71 % |
| Navedena udaljenost do mora | 40 | 8,6 % |
| Pješačka udaljenost | 39 | 8,4 % |
| Prva linija do mora | 67 | 14,4 % |
| Direktan pristup moru | 19 | 4,1 % |
| Ponta ili vez za brod | 31 | 6,7 % |
| Waterfront (izvedeno) | 83 | 17,8 % |
Razlika između broja oglasa sa pogledom i broja sa potvrđenim položajem na obali je najveća pojedinačna razlika u cijelom ovom presjeku — i najčešći izvor zabune kod kupaca.
Projekti sa aktivnom ponudom
Broj oglasa po projektu i medijana tamo gdje uzorak to dozvoljava. Projekat sa manje od dvadeset oglasa dobija crticu umjesto medijane.
- Datum presjeka:
- Veličina uzorka:
- 446
| Projekat | Oglasa | Sa poznatom cijenom | Medijana tražene cijene |
|---|---|---|---|
| Porto Montenegro | 41 | 28 | 713.891 € |
| Luštica Bay | 29 | 27 | 635.500 € |
| Portonovi | 10 | 9 | — |
| Capital Plaza | 4 | 4 | — |
| Tre Canne | 3 | 3 | — |
| Old Bakery | 2 | 1 | — |
| K16 Resort | 1 | 0 | — |
| Royal Gardens | 1 | 1 | — |
Kriterijumi uključivanja
- oglas je objavljen na sajtu
- status je „dostupno“ na dan presjeka
- za cjenovne metrike: cijena je brojčana, ne „Na upit“
- za €/m²: potvrđene su i cijena i površina objekta; zemljište je isključeno
- prodaja i izdavanje se broje odvojeno i nikad ne ulaze u istu medijanu
Isključeni zapisi
| prodati — zadržavaju stranicu, ali nisu aktivna ponuda | 75 |
|---|---|
| izdavanje — izvan cjenovnih tabela prodaje | 29 |
| „Na upit“ — izvan svake medijane cijene | 77 |
| zemljište — izvan €/m², jer se cijena odnosi na parcelu | 20 |
| bez potvrđene površine — izvan €/m² | 3 |
Metodologija
- izvor: CMS baza agencije nekretnina.me — isti podaci koje prikazuje sajt, preračunati pri svakoj izmjeni ponude
- aktivna ponuda = objavljen oglas sa statusom „dostupno“
- položaj uz more i luksuzni segment potvrđuju se po oglasu u CMS-u, sa pravilom i dokazom za svaki oglas
- medijana, ne prosjek — jedan hotel od 6.000.000 € pomjera prosjek, medijanu ne
Ograničenja
- uzorak je ponuda jedne agencije na dan presjeka, ne tržište Crne Gore
- sve cijene su TRAŽENE cijene iz oglasa; nijedna postignuta cijena nam nije poznata
- oglasi „Na upit“ se broje odvojeno i ne ulaze ni u jednu medijanu
- €/m² se računa samo gdje su potvrđene i cijena i površina; zemljište je isključeno jer mu se cijena odnosi na parcelu
- grad ili tip ulazi u tabelu medijana tek sa 20 oglasa u uzorku
- oglasi imaju datum objave, ali presjek koristi samo trenutnu traženu cijenu, ne njenu istoriju — pa nema nijedne tvrdnje o kretanju cijena kroz vrijeme
Česta pitanja
Da li ovi brojevi opisuju tržište nekretnina Crne Gore?
Ne. Oni opisuju aktuelnu ponudu agencije nekretnina.me na dan presjeka. Nemamo uvid u promet koji ide mimo nas ni pristup evidenciji zaključenih ugovora, pa se ovdje nigdje ne tvrdi udio u tržištu ni prosjek za državu.
Jesu li ovo tražene ili postignute cijene?
Tražene. To su cijene iz oglasa. Nijedna postignuta prodajna cijena nam nije poznata, pa se razlika između tražene i postignute cijene ovdje ne procjenjuje.
Zašto neki gradovi nemaju medijanu?
Zato što imaju manje od dvadeset oglasa u uzorku. Sa manjim uzorkom medijana opisuje nekoliko oglasa, a čitalac je čita kao tvrdnju o gradu. Crtica je poštenija od broja koji ne znači ono što izgleda da znači.
Zašto se koristi medijana, a ne prosjek?
Zato što nekoliko izuzetno skupih oglasa pomjera prosjek, a medijanu ne. U ponudi koja ide od devedeset hiljada do šest miliona eura prosjek bi opisivao raspon, ne tipičan oglas.
Ko objavljuje
nekretnina.me — portal agencije LUXURY HOMES d.o.o., Budva. Podatke i tekst na ovoj stranici priprema i provjerava uredništvo agencije.
Presjek podataka: · stručni recenzent još nije potvrđen